Giá đất nên tránh tăng đột biến

Vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM hoàn thiện dự thảo quyết định sửa đổi Quyết định 02/2020 của UBND TPHCM về bảng giá đất trên địa bàn TPHCM. Theo đó, giá đất dự kiến tại dự thảo "Bảng giá đất" điều chỉnh có tăng so với bảng giá đất tại Quyết định số 02/2020 nhiều lần. Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho biết, "Bảng giá đất" theo Quyết định 02/2020 khi sử dụng phải nhân với hệ số điều chỉnh giá đất là 3,5 lần nên thực tế "Bảng giá đất" điều chỉnh lần này chỉ tăng khoảng 2,5 lần.

Trong khi nhiều ý kiến cho rằng một số khu vực giá đất được điều chỉnh tăng rất cao, tạo áp lực tài chính cho một bộ phận người dân trong việc chuyển mục đích sử dụng đất, do đó cần đánh giá tác động toàn diện và phải có lộ trình, tránh những tác động không mong muốn. Thành phố (TP) cũng vừa thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất, là một trong những bước quan trọng. Việc điều chỉnh "Bảng giá đất" được thực hiện căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 nhằm điều chỉnh bảng giả đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Ông Nguyễn Thế Phượng

Theo ông Phượng, việc xác lập "Bảng giá đất" sát với giá giao dịch phổ biến trên thị trường là vô cùng cần thiết để khắc phục những tiêu cực, méo mó bất cập và bất hợp lý gây ảnh hưởng không tốt đến phát triển kinh tế do sự chênh lệch quá lớn giữa giá trong bảng giá đất hiện nay của TP với giá giao dịch phổ biến trên thị trường. Việc chỉnh sửa lại bảng giá đất cần theo nguyên tắc mức giá phải sát hợp với thị trường và dùng chính sách tài chính về đất đai thông qua các tỷ lệ thu phù hợp với từng nhóm đối tượng đáp ứng yêu cầu của chính sách nhà ở và phát triển kinh tế trong từng thời kỳ. Do đó, việc chỉnh lại mức giá đất phải đồng bộ với việc điều chỉnh lại các tỷ lệ thu cho phù hợp, tránh cú sốc gây tăng đột biến về chi phí đất đai trong tổng chi phí sản xuất kinh doanh của nền kinh tế cũng như gánh nặng về nghĩa vụ tài chính đất đai đối với người dân.

Từ quan điểm trên, ông Phượng có một số góp ý về "Bảng giá đất" dự kiến của TP như sau: Việc đưa mức giá theo hướng sát với giá giao dịch phổ biến trên thị trường là đúng đắn. Tuy nhiên, điều cần đắn đo suy nghĩ là với mức giá dự kiến thì mức đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức đất ở của người dân ở khu dân cư nông thôn tại TP.Thủ Đức, Quận 12 và các huyện tăng đột biến quá cao, đây là khu vực đang trong quá trình đô thị hóa hoặc kinh tế còn có chênh lệch lớn so với các quận nội thành, thu nhập dân cư còn thấp mức đóng tiền sử dụng đất vượt quá xa khả năng chi trả của người dân.

Vì vậy, cần cân nhắc thật kỹ để xử lý thỏa đáng vấn đề này, đề nghị UBND TPHCM kiến nghị Chính phủ bổ sung vào Nghị định 103/2024/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nội dung "Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức đất ở thì tiền chuyển mục đích sử dụng đất bằng 5% - 10% chênh lệch giữa đất ở với đất nông nghiệp cho hợp lý so với trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Nghị định 103/2024/NĐ-CP được chỉnh giảm theo nhiều mức".

"Trong khi chờ Chính phủ sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP, kiến nghị Chính phủ cho phép TPHCM áp dụng theo mức giá của bảng giá đất hiện nay đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phần diện tích trong hạn mức đất ở cho đến ngày 31/12/2025 để người dân có đủ thời gian nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp thực trạng thu nhập chung. Việc chỉnh mức giá đất như dự kiến cũng làm tăng chi phí tiền thuê đất trường hợp đóng tiền hàng năm nhất là đối với các khu công nghiệp lên cao, do đó kiến nghị UBND TPHCM khi áp dụng bảng giá đất mới đồng thời sửa đổi quy định về tiền thuê đất của TP phù hợp với mức quy định của Nghị định 103/2024/NĐ-CP từ 0,25% - 3%, để tránh tăng đột biến chi phí sản xuất kinh doanh, gây khó khăn cho việc thu hút đầu tư và phát triển kinh tế.

Giá đất dự kiến của TPHCM tuy trước mắt chưa ảnh hưởng đến thuế sử dụng đất của người dân do ổn định đến năm 2026. Tuy nhiên, sau thời điểm này sẽ tăng cao gây gánh nặng cho việc đóng thuế của người dân và gây áp lực đến chi phí sản xuất kinh doanh của nền kinh tế. UBND TPHCM cần kiến nghị cân đối và cần xem xét chỉnh sửa lại mức tỷ lệ đóng thuế giảm cho phù hợp với mức thu nhập trung bình của đại bộ phận người dân và chi phí sản xuất kinh doanh của nền kinh tế", ông Phượng cho biết thêm.