Vì sao TPHCM vẫn bị ách tắc hồ sơ đất đai?

Bảng giá đất cũ được áp dụng đến hết năm 2025

Luật Đất đai 2024 cho phép áp dụng bảng giá đất hiện tại do UBND cấp tỉnh ban hành để tính thuế đất và các thủ tục liên quan, cho đến hết ngày 31/12/2025. Các tỉnh thành khác vẫn áp dụng như vậy và mọi thủ tục liên quan đến đất đai vẫn bình thường, chỉ có TPHCM bị ách tắc.

Sau khi Sở TN-MT công bố bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 (dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đến hết tháng 12/2024), tình hình thủ tục đất đai ở TPHCM trở nên rất phức tạp. Những ngày qua, nhiều hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ) của người dân nộp từ 01/8 đang bị "treo". Các cơ quan thuế quận, huyện và TP.Thủ Đức vẫn tiếp nhận hồ sơ nhưng chưa thể tính tiền SDĐ phải nộp vì đang chờ hướng dẫn cách tính thuế mới.

Ngày 10/8, Cục Thuế TPHCM cho biết đã có báo cáo gửi UBND TPHCM về việc giải quyết hồ sơ đất đai từ ngày 01/8, để phù hợp với quy định pháp luật khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103 của Chính phủ quy định về tiền SDĐ, tiền thuế đất có hiệu lực. Đồng thời cho rằng căn cứ khoản 1 Điều 257 luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 1 luật số 43/2024 thì kể từ ngày 01/8, Quyết định số 02/2020 do UBND TPHCM ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn TP giai đoạn 2020 - 2024 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Tuy nhiên, việc áp dụng Quyết định số 02/2020 đối với các trường hợp áp dụng giá đất tại bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 159 luật Đất đai 2024 sẽ phát sinh những bất cập, vướng mắc trong quá trình giải quyết hồ sơ tại cơ quan thuế. Trong đó, phương pháp tính hệ số điều chỉnh giá đất - hệ số K (giá đất tại bảng giá đất 2020 - 2024 nhân hệ số K năm 2024). Để giải quyết những khúc mắc trên, UBND TPHCM sẽ có báo cáo các cơ quan Trung ương cho ý kiến xử lý gỡ vướng trong việc thực hiện thủ tục đất đai, nhất là khâu tính thuế chuyển mục đích SDĐ từ 01/8.

Hội thảo phản biện xã hội về dự thảo Bảng giá đất mới của TPHCM, do Ủy ban MTTQ Việt Nam TPHCM tổ chức ngày 12/8 (Ảnh: Website Thành ủy TPHCM)

Luật Đất đai 2024 vẫn cho phép bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trong khi đó các nghị định liên quan đến Luật Đất đai mới vẫn đang được Chính phủ soạn thảo. Thế nhưng trên thực tế, chỉ có mỗi TPHCM là công bố dự thảo bảng giá đất mới, bị vướng nhiều thủ tục, còn các tỉnh khác thì không.

Đơn cử, cơ quan thuế tỉnh Bình Dương hiện vẫn tính tiền SDĐ theo giá đất ban hành từ 01/01/2024, không chịu ảnh hưởng bởi Luật Đất đai 2024. Tại Đồng Nai, Sở TN-MT tỉnh cho biết, bảng giá đất đang lập theo quy định của Luật Đất đai cũ và vẫn có hiệu lực, chưa điều chỉnh theo luật mới. Các tỉnh miền Tây như Đồng Tháp, An Giang, Vĩnh Long, Sóc Trăng, Hậu Giang, Trà Vinh... đều cho biết vẫn đang áp dụng hệ số K cũ, chưa có gì thay đổi.

Bộ Tài chính cũng vừa có văn bản về triển khai các quy định Luật Đất đai năm 2024 gửi tới các bộ, cơ quan chức năng, các địa phương. Trong đó khẳng định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định Luật Đất đai năm 2013 (bảng giá đất cũ) được tiếp tục áp dụng đến hết 31/12/2025. Cũng theo văn bản này, trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Trình tự điều chỉnh bảng giá đất nếu có sẽ thực hiện theo quy định tại Điều 17, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất.

Bộ Tài chính cũng cho biết, đến nay Chính phủ đã ban hành Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền SDĐ, tiền thuê đất; Nghị định 104/2024/NĐ-CP quy định về quỹ phát triển đất. Các nghị định này có quy định về cách tính, thu, nộp, miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất, về tổ chức, hoạt động và cơ chế tài chính của quỹ phát triển đất; xử lý chuyển tiếp về tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với các trường hợp đã được giao đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (01/8/2024).

Công bố giá đất mới: Cần lắng nghe dân

Ngày 12/8, tại hội nghị phản biện xã hội về dự thảo bảng giá đất mới (điều chỉnh Quyết định 02/2020 của TPHCM), do Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TPHCM tổ chức, hầu hết các đại biểu đều phản đối việc ban hành bảng giá đất mới vì tăng quá cao, ảnh hưởng đến cuộc sống người dân.

LS Nguyễn Văn Hậu

Bà Ung Thị Xuân Hương - Phó chủ tịch Hội Luật gia TPHCM - cho rằng, từ 01/8 Luật Đất đai mới có hiệu lực nên không thể không ban hành bảng giá đất. Tuy nhiên, do bảng giá đất mới tăng cao, tác động rất lớn đến người dân nên việc ban hành gấp gáp mà không có thời gian để người dân phản biện là sai. Trong khi phương pháp định giá đất cũng không được sát và không đúng thực tế.

Theo bà Hương, Bộ TN-MT đã khẳng định bảng giá đất và hệ số K hiện hành vẫn áp dụng được đến ngày 31/12/2025, vì vậy Sở TN-MT không cần phải lo lắng về chuyện này. Còn việc ngành thuế dừng tính thuế của người dân là sai vì luật không hồi tố. Bảng giá đất mới chưa ban hành, bảng giá đất cũ vẫn còn hiệu lực nên phải tính thuế cho người dân theo bảng giá đất cũ.

Luật sư (LS) Trương Thị Hòa cho biết, quy định việc tăng giá đất theo luật đã rõ, tăng là cần thiết nhưng tăng như thế nào cho phù hợp? Để bảo đảm tính pháp lý, LS Hòa kiến nghị cần phải thông qua HĐND TPHCM. Khi tăng cũng cần có lộ trình, điều tra sâu rộng để lắng nghe ý kiến người dân, doanh nghiệp (DN) bị tác động như thế nào.

LS Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn LS TPHCM cho rằng, nội dung của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh (bảng giá đất mới) chưa thực sự phù hợp với tình hình thực tế, tạo áp lực tài chính lớn. Đặc biệt, đối với người dân tại các huyện trên địa bàn TP đang có nhu cầu chuyển mục đích SDĐ từ nông nghiệp sang đất ở để cho con cái xây nhà, an cư là khá lớn. Theo LS Hậu, giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Khi giá đất tăng mạnh, nhiều người đang muốn bán sẽ không bán nữa để chờ giá tiếp tục tăng. Khi giá đất tăng sẽ khiến chi phí vốn đầu vào tăng lên, làm ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư, hiệu quả của việc thực hiện dự án. Khi chi phí đầu vào quá cao sẽ "bóp nghẹt" động lực đầu tư của DN.

LS Hậu phân tích, mặc dù giá đất tăng có những tác động tích cực như người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn; giúp nguồn thu ngân sách từ đất tăng thêm trong thời gian tới; chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn... Tuy nhiên, khi bảng giá đất tăng, kéo theo đó là chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ tăng lên, làm tăng chi phí đầu tư, kể cả dự án đầu tư công và dự án của các DN tư nhân. Từ đó dẫn đến chi phí đầu vào tăng, tạo sức ép tăng giá nhà đất, giá nhà cho thuê, giá cho thuê đất trong các khu công nghiệp và các dự án đầu tư, kinh doanh, thương mại dịch vụ, du lịch, dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa và tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do DN thỏa thuận về nhận chuyển quyền SDĐ để thực hiện dự án. Cũng cần đặc biệt lưu ý, việc giá cho thuê đất trong khu công nghiệp tăng có thể làm giảm tính cạnh tranh của nền kinh tế trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài...

Theo LS Hậu, cần phải đánh giá tác động toàn diện vì bảng giá đất mới tác động đến nhiều nhóm đối tượng, đặc biệt là đời sống kinh tế - xã hội của người dân. Cần ghi nhận thêm ý kiến của người dân và các tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp. Từ đó, xác định được mức giá tối ưu, đúng nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và nhà đầu tư.

Về hiện tượng người dân đang ùn ùn đi kê khai nhà đất đối với trường hợp SDĐ trước ngày 01/7/2014 để được cấp "sổ đỏ”, các đại biểu đề nghị Sở TN-MT cần xem xét cấp "sổ đỏ” cho họ. Bởi lẽ, người dân đi nộp hồ sơ hợp thức hóa nhà đất, cơ quan chức năng vẫn nhận hồ sơ nhưng ngành thuế không tính thuế mà kêu chờ, giam hồ sơ, không tính thuế cho dân là sai luật. Hiện nay, thị trường bất động sản đang đóng băng, giá đất ổn định. Và theo luật, đến ngày 01/01/2026 áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai mới, sao không tính thuế để người dân không thấy bất an.