PHÁT SINH TRANH CHẤP TẠI HÀNG TRĂM CHUNG CƯ
TPHCM hiện có 1.367 nhà chung cư, với 141.062 căn hộ, tăng gấp 2 lần so với năm 2009 và gấp 5,5 lần so với năm 1975; với tổng diện tích sàn xây dựng là 10.645.970m2, diện tích bình quân căn hộ là 75m2.
Trong số đó, có 474 chung cư cũ, với 574 lô được xây dựng trước năm 1975. Tỷ lệ căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và đang có xu thế tăng mạnh trong quá trình đô thị hóa. Trong 5 năm trở lại đây, căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới.
Tình hình tranh chấp tại các nhà chung cư có biểu hiện gia tăng. Toàn thành phố có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Tại 9 chung cư, có phát sinh tranh chấp gay gắt, phức tạp.
Sau nhiều năm thực hiện Luật Nhà ở, đến nay công tác quản lý nhà chung cư vẫn còn nhiều bất c6ạp. Ảnh minh họa
Trong các tranh chấp, chủ yếu là về quỹ bảo trì nhà chung cư, nảy sinh từ việc một số chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị (BQT) chung cư theo quy định của pháp luật hoặc một số chủ đầu tư, cư dân không đóng góp kinh phí bảo trì.
Các tranh chấp khác giữa chủ đầu tư và BQT nhà chung cư thường xảy ra, như: về việc đóng kinh phí vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư; giữa chủ đầu tư và cư dân về mức thu kinh phí vận hành nhà chung cư; tranh chấp giữa BQT và cư dân về mức thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, công khai việc thu, chi; về chất lượng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư...
Một số tranh chấp bắt nguồn từ việc chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư, do muốn tự quản lý vận hành nhà chung cư; muốn quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư, khai thác kinh doanh phần diện tích thuộc sở hữu chung; tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư, như: nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê. Hiện nay, chỉ riêng khoản thu nộp, quản lý phí bảo trì chung cư vẫn chưa có cách quản lý nào hữu hiệu.
Một trong những tranh cãi khác là thời điểm nộp quỹ bảo trì (2% trên tổng giá trị căn hộ). Luật quy định thời điểm đóng kinh phí bảo trì 2% khi nhận bàn giao nhà.
Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, thời điểm nộp ngay khi nhận bàn giao là không hợp lý, tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Bởi lẽ tại thời điểm đóng kinh phí bảo trì, nhà thầu thi công vẫn còn trách nhiệm bảo hành nhà chung cư.
Do đó, HoREA hiến kế 2 phương án và thời điểm để thu quỹ bảo trì. Một là người mua nhà đóng kinh phí bảo trì 2% tại thời điểm hội nghị nhà chung cư đã bầu BQT chung cư. Kinh phí bảo trì 2% được chia đều trong 60 tháng, nộp vào tài khoản tiền gửi ngân hàng của BQT chung cư.
Đồng thời phải có cơ chế để hỗ trợ BQT thực hiện được nhiệm vụ thu phí này. Vướng mắc lớn nhất của phương án này là làm thế nào để huy động thêm kinh phí bảo trì sau thời điểm kinh phí bảo trì ban đầu đã được sử dụng hết.
Phương án thứ hai là Công ty Dịch vụ công ích sẽ thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn, dưới sự giám sát của BQT nhà chung cư. Mặc dù phương án này có ưu điểm là thực hiện công tác bảo trì suốt vòng đời của nhà chung cư, nhưng nhược điểm là cơ chế vận hành của doanh nghiệp nhà nước.
Cư dân căng băng-rôn phản đối chủ đầu tư tại một chung cư
PHẦN SỞ HỮU CHUNG: CHƯA THỐNG NHẤT CÁCH XÁC ĐỊNH
Việc quản lý, sử dụng tiền quỹ bảo trì hiện còn lắm nhiêu khê. Khoản 2 Điều 109 Luật Nhà ở quy định: Kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.
Tuy nhiên, quy định về phần sở hữu chung của nhà chung cư có nội hàm rất rộng. Trong đó, có những phần sở hữu chung của nhà chung cư dễ bị hư hỏng cần phải duy tu, bảo dưỡng, bảo trì thường xuyên, như: thang máy, đường thoát hiểm, lồng đổ rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp gas, hệ thống thông tin liên lạc, thoát nước, bể phốt, cứu hỏa, nhà sinh hoạt cộng đồng... Nếu sử dụng kinh phí bảo trì để bảo trì các phần thuộc sở hữu chung này thì không hợp lý.
Có ý kiến cho rằng cần sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 109 Luật Nhà ở theo hướng quy định kinh phí bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, gồm: hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, sàn, mái, sân thượng, tường chịu lực), tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm. Sử dụng kinh phí quản lý vận hành chung cư hàng tháng để thực hiện duy tu, bảo dưỡng, bảo trì đối với các phần sở hữu chung còn lại của nhà chung cư.
Trên thực tế, tại nhiều chung cư, quỹ bảo trì do các chủ đầu tư quản lý. Các chủ đầu tư này thường chây ì trong việc bàn giao quỹ bảo trì cho BQT, dẫn đến việc phát sinh mâu thuẫn gay gắt giữa BQT và chủ đầu tư, công ty quản lý vận hành...
Khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở quy định: ttrong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày BQT được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì (bao gồm cả lãi suất tiền gửi) cho BQT quản lý, sử dụng theo quy định và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết.
Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này, BQT có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao. Tuy nhiên, UBND cấp tỉnh hầu như chưa thực hiện đầy đủ thẩm quyền, kể cả thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư cho BQT.
Chưa kể hiện nay, mối quan hệ giữa các nhà chung cư và tổ dân phố, khu phố còn khá lỏng lẻo. Có ý kiến đề xuất, cần tổ chức BQT nhà chung cư theo mô hình tự quản, vận hành theo mô hình ban chủ nhiệm hợp tác xã hoặc hội đồng quản trị công ty cổ phần sẽ phù hợp hơn.
Tốt nhất là tổ trưởng dân phố hoặc trưởng ban điều hành khu phố là trưởng hoặc phó BQT nhà chung cư. Trong đó, tổ trưởng dân phố hoặc trưởng ban điều hành khu phố (có thể không phải là chủ sở hữu chung cư) làm phó BQT nhà chung cư.
Mặt khác, cần quy định chủ tài khoản BQT nhà chung cư phải có tối thiểu 2 thành viên trở lên trong BQT, để có sự giám sát, hạn chế việc lạm quyền, lạm chi.