Khủng hoảng trái phiếu
Đầu năm 2021, thị trường bất động sản (BĐS) lên cơn sốt đất trên diện rộng. Số lượng các nhà đầu tư BĐS tham gia thị trường tăng cao chưa từng có. Trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) nở rộ, doanh nghiệp (DN) BĐS chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành. Tuy nhiên, giá BĐS lại tăng quá cao không phù hợp với sức mua của người dân, kể cả giới đầu cơ, dẫn đến không tiêu thụ được, thị trường đóng băng. Kéo theo là tình trạng nợ xấu tăng vì dự án không có doanh thu, trong khi nền kinh tế vừa thoát khỏi đại dịch Covid-19 nên sức mua rất thấp. Thị trường BĐS càng bị khủng hoảng đặc biệt sau vụ Vạn Thịnh Phát, tiếp theo là khủng hoảng TPDN.
Các DN phát triển dự án và các nhà đầu tư, khách hàng rất khó tiếp cận nguồn vốn. Phát hành TPDN khó khăn, tỷ lệ phát hành thành công rất nhỏ. Hầu hết các DNBĐS và các DN kinh doanh dịch vụ BĐS phải thu hẹp quy mô sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự. Khủng hoảng TP, Tập đoàn Novaland đã phải hoãn thanh toán khoản nợ 1.000 tỉ đồng (42 triệu USD) TP đến hạn vào ngày 12-02-2023, kêu gọi chủ sở hữu gia hạn hoặc chuyển tiền gốc thành các sản phẩm BĐS của mình và hứa sẽ tìm cách trả cho trái chủ.
Trường hợp kéo dài kỳ hạn của TPDN thì thời gian tối đa không quá 2 năm so với kỳ hạn tại phương án phát hành TP đã công bố cho nhà đầu tư
Với hàng tỉ USD TP sẽ đáo hạn trong năm 2023, dẫn đến nguy cơ cuộc khủng hoảng lớn hơn cho ngân hàng và cả nền kinh tế. Tình hình này mới chỉ là khởi đầu. Thời gian tới, ngành BĐS sẽ chứng kiến thêm nhiều vụ gia hạn nợ, tái cấu trúc, thậm chí phá sản. Trước Novaland, các tập đoàn lớn như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát Holdings và Sunshine cũng đã tìm cách gia hạn nợ TP. Theo Hiệp hội TP Việt Nam (VBMA), tổng giá trị TP DNBĐS đến hạn trong tháng 3-2023 là 17.700 tỉ đồng, gấp hơn 3 lần so với giá trị đến hạn trong tháng 2. Mới đây nhất, Công ty CP Dịch vụ Thương mại TPHCM - Công ty Setra vừa thông báo không có tiền thanh toán 20 mã TP cho nhà đầu tư, tổng số tiền phải thanh toán là 104,1 tỷ đồng. Hưng Thịnh Quy Nhơn cũng vừa công bố chậm thanh toán lãi lô TP phát hành ngày 26-5-2021, đáo hạn ngày 26-5-2024, tổng giá trị phát hành 1.600 tỷ đồng.
Theo VBMA, trong năm 2022, nhóm BĐS đứng ở vị trí thứ hai sau ngành ngân hàng về số lượng phát hành TP, với 51.979 tỷ đồng, chiếm khoảng 20,4% tổng lượng TP phát hành, giảm gần 76% so với năm 2021 (năm 2021, nhóm DNBĐS đã phát hành hơn 212.000 tỷ đồng TP ra thị trường, tương đương gần 9,1 tỷ USD). Cũng theo VBMA, trong năm 2023, sẽ có khoảng 289.819 tỷ đồng TP BĐS đáo hạn. Đây là áp lực rất lớn đối với ngành BĐS trong thời gian tới.
Ngày 17-02, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc, nhằm tìm cách tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. Thủ tướng nhấn mạnh: Các DNBĐS phải chủ động giải quyết vấn đề của mình gây ra, điều chỉnh giá bán hợp lý, không thể khó khăn cũng đòi có lãi. Quan điểm của Thủ tướng rất rõ ràng là "không ai giải cứu cho ai". Chính phủ hứa sẽ ban hành các chính sách thích hợp để thực hiện hiệu quả các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp đã đề ra.
Đến ngày 05-3, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều khoản quy định của Nghị định 153/2020/NĐ-CP, Nghị định số 65/2022/NĐ-CP. Theo đó, cho phép các công ty kéo dài thời gian đáo hạn TPDN thêm 2 năm. DN có thể đàm phán với người sở hữu TP để thanh toán gốc, lãi TP đến hạn bằng tài sản khác theo các nguyên tắc tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan; yêu cầu phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận; DN phát hành phải công bố thông tin bất thường và chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi TP theo quy định của pháp luật. Tất cả dựa trên nguyên tắc đồng thuận giữa các bên.
Tiếp đến, ngày 11-3, Chính phủ ban hành tiếp Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh. Nghị quyết với nhiều giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội; tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS. Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai chương trình tín dụng (gói tín dụng) khoảng 120.000 tỉ đồng, chỉ đạo các ngân hàng thương mại cho chủ đầu tư và người mua nhà các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất bình quân trung, dài hạn của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường.
Theo số liệu của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, đến đầu tháng 3-2023 có 46 DN trong danh sách chậm thanh toán lãi, nợ gốc TPDN với tổng dư nợ 121.100 tỷ đồng
Gói tín dụng 120.000 tỉ đồng - khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030, để hỗ trợ cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay vốn với lãi suất thấp. Chính phủ cũng giao Ngân hàng Nhà nước xem xét chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát, phân loại dự án BĐS để có các biện pháp xử lý giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ phù hợp, theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng. Bộ Tài chính đánh giá, rà soát kỹ, đề xuất việc sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các văn bản pháp lý liên quan đến phát hành TPDN.
Doanh nghiệp hãy tự cứu mình
Nghị định 08 vừa được Chính phủ ban hành mới chỉ mở lối thoát cho lượng TP đáo hạn trong giai đoạn ngắn hạn 2023-2024, không giúp cho việc phát hành TPDN riêng lẻ mới; cũng chưa cho thấy giải pháp bảo vệ quyền lợi trái chủ, nhà đầu tư TP trên thị trường. Do vậy, TP vẫn chưa có cơ chế để việc phát hành TP trở thành một kênh tài chính bền vững, trong khi đó là nguồn vốn rất quan trọng đối với DN. Nghị quyết số 33/NQ-CP cũng vậy, có thể chỉ là 2 "phao cứu sinh" tạm thời cho các DNBĐS cầm cự trong thời gian ngắn hạn, đặc biệt với những dự án BĐS có tính khả thi, những doanh nghiệp có "sức khỏe". Còn lại là DNBĐS phải tự tái cấu trúc lại mình, trở lại giá trị thực của chính mình.
Tại hội nghị trên, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu rõ cơ cấu cung cầu BĐS lệch pha, quá tập trung cho các phân khúc cao cấp mà ít quan tâm tới phân khúc trung bình, thu nhập thấp. Giá cả không hợp lý, không phù hợp với thu nhập bình quân của người dân. Thủ tướng cho rằng, các DNBĐS phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả. Cần cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa.
"Bệnh của một số DNBĐS là tham quá. Một số DNBĐS "sức có 1 nhưng muốn làm 10", có vốn nhỏ thôi nhưng phát hành rất nhiều TPDN, ôm dự án nhưng không bán được nên giờ không có cách nào chi trả. Đây là căn bệnh trầm kha của DN, nói thì dễ mà làm thì khó. Cứ trông thấy dự án có điều kiện thế là ôm, nên có DN một năm khởi công 20 - 30 dự án, trong đó có dự án 200 - 300ha thì làm sao đủ vốn được" - ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, đã phát biểu tại Diễn đàn BĐS mùa xuân thường niên lần 3 vừa được tổ chức mới đây.
Các DNBĐS phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra. Để cứu mình, như Thủ tướng đã phát biểu, ngoài việc Chính phủ gỡ khó bằng các chính sách trước mắt, các DNBĐS có dám giảm giá BĐS, đưa về giá thực hay không? Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), giá căn hộ ở một số vùng ven các thành phố lớn đã bị đẩy lên quá cao (50-60 triệu đồng/m²), hoặc cao hơn nữa. Thực tế, nhiều căn hộ chung cư trước nay chào bán 3-4 tỷ đồng không có người mua, giờ các DNBĐS thử hạ xuống 1-2 tỷ đồng thì chắc chắn có người mua, vì nhu cầu nhà ở hiện vẫn rất cao, trong khi giá trên trời, đã góp phần đẩy thị trường BĐS chết lâm sàng. Một khi thanh khoản thị trường BĐS tốt thì DNBĐS có thể giải quyết được khủng hoảng.
Tuy nhiên vẫn có hệ lụy, các ngân hàng sẽ có nỗi lo khác là khoảng 75% giá trị tài sản đảm bảo cho tổng dư nợ 12 triệu tỷ đồng ở hệ thống ngân hàng là BĐS sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ. Vậy liệu thị trường BĐS có trở nên lành mạnh hơn trong vài năm tới? Câu trả lời là rất khó, dù Nghị định 08 và Nghị quyết 33 có nhiều điểm kích hoạt lại thị trường nhưng chủ yếu với những DNBĐS "đủ sức khỏe" với những dự án tốt, còn những DNBĐS "bệnh nặng" thì khó cứu trong ngắn hạn.
Nghị định 08 chỉ cho lùi 2 năm với TPDN là giải pháp ngắn hạn, để các DN có thời gian làm cho trái chủ tin tưởng, thuyết phục họ có sẵn sàng cho DN lùi 5-7 năm, thậm chí 10 năm hay không. Đó là vấn đề của DN tự cứu mình trên cơ sở đồng thuận giữa các bên. Với Nghị quyết 33, Chính phủ yêu cầu Bộ Tài chính phải có các biện pháp, giải pháp hài hòa, hợp lý, hiệu quả để cơ cấu lại các khoản nợ TP, cơ cấu lại lãi suất, thời hạn thanh toán, các điều kiện chi trả (bằng tài sản), thanh toán, phù hợp với tình hình thực tiễn, theo tinh thần lợi ích hài hòa, khó khăn, rủi ro chia sẻ... Và tất nhiên vẫn ưu tiên cho các DNBĐS có "sức khỏe".
Vấn đề lớn nữa là các DNBĐS có tự trở lại với thực lực của chính mình hay không, bởi những năm qua nhiều DNBĐS tự phình to ra như con ễnh ương, trong khi thực lực có hạn. Trở lại với giá trị thực của mình, các DNBĐS có "sức khỏe yếu" mới hy vọng quay lại thị trường.