CHUYỂN HÓA TỪ ĐẦU CƠ SANG ĐẦU TƯ
Cốt lõi của chuyển hóa không phải là cấm đoán, mà là thay đổi động lực. Khi chỉ có người tạo ra giá trị thật mới được tích lũy, được chuyển nhượng, được hưởng lợi ích, thì chính thị trường sẽ tự đào thải đầu cơ. Và cũng chính những người từng đầu cơ, nếu được dẫn dắt đúng cách, đặt trong một hệ thống minh bạch, có tổ chức, có trách nhiệm, sẽ trở thành lực lượng phát triển quan trọng nhất. Họ hiểu thị trường, quen rủi ro, có đất, có vốn, chỉ thiếu một con đường đúng để đi. Chính quyền cần tổ chức lại thị trường để mời họ bước vào vai trò mới: nhà đầu tư kiến tạo giá trị. Đó không chỉ là một cải cách về kỹ thuật hay luật lệ, mà là một cải cách văn hóa phát triển - nơi mọi người cùng làm thật, sống thật và cùng đi lên.
Điều cần làm là xây dựng một chiến lược kép, vừa kiểm soát nghiêm ngặt các hành vi đầu cơ trục lợi, vừa chủ động kiến tạo một hệ sinh thái đầu tư mới, nơi những người từng đầu cơ có thể được chuyển hóa thành các nhà đầu tư thực chất, nếu họ tuân thủ những điều kiện ràng buộc, chịu làm thật và tạo ra giá trị sử dụng cụ thể. Để thực hiện điều này, việc đầu tiên là phải xác lập lại toàn bộ cấu trúc vận hành thị trường theo hướng phân loại rõ ràng không gian phát triển và phân loại cụ thể các đối tượng tham gia. Về không gian, toàn vùng TPHCM mở rộng cần được chia thành ba nhóm chính: nhóm vùng khuyến khích đầu tư tạo giá trị, nhóm vùng kiểm soát đặc biệt và nhóm vùng hạn chế đầu tư đầu cơ.
Những khu phố không bóng người, nguyên nhân từ đầu cơ chụp giật
Tại các vùng khuyến khích, như nơi phát triển nhà ở xã hội, khu công nghiệp phụ trợ, khu vực cải tạo đô thị hoặc các trục dịch vụ vùng ven, cần thiết lập cơ chế ưu đãi đặc biệt dành cho những người làm thật. Ai cam kết triển khai dự án trong vòng 18 tháng, đưa vào vận hành sau 36 tháng, và duy trì hoạt động tối thiểu 3 năm trước khi được phép chuyển nhượng, thì sẽ được tiếp cận các chính sách như vay lãi suất thấp, miễn giảm thuế, được tư vấn thiết kế, pháp lý và vận hành miễn phí. Đổi lại, nếu không làm, làm sai tiến độ hoặc cố tình lách luật để chuyển nhượng, người đó sẽ bị truy thu toàn bộ ưu đãi, thu hồi đất và cấm tham gia các chương trình khuyến khích trong 5 năm.
Đối với các vùng kiểm soát đặc biệt, thường nằm ven các tuyến giao thông chiến lược, khu vực chuẩn bị đầu tư hạ tầng lớn hoặc nơi dễ sốt đất, thì cần áp dụng nguyên tắc: không được cấp quyền sở hữu đất thuần túy, mà chỉ được cấp quyền sử dụng đi kèm nghĩa vụ đầu tư vận hành. Chỉ khi công trình đã được xây dựng xong, có người sử dụng thật, có dịch vụ hoạt động ổn định, thì mới được phép chuyển nhượng. Mọi trường hợp mua bán giấy tờ, chuyển nhượng lòng vòng, đều phải bị kiểm tra, công khai, thậm chí cấm giao dịch nếu sai phạm.
Còn tại các vùng cần bảo vệ như đất nông nghiệp chưa chuyển đổi, vùng sinh thái, ven sông, đất rừng, các khu vực đang trong giai đoạn chờ quy hoạch rõ ràng, thì cần cấm tuyệt đối mọi hoạt động thương mại hóa, phân lô bán nền hoặc dự án nhà ở thương mại. Những khu vực này cần giữ lại để tái cơ cấu dài hạn, tránh biến thành nạn nhân của các đợt đầu cơ chớp nhoáng vốn đã tàn phá nhiều nơi.
Không chỉ dừng ở việc phân vùng và kiểm soát, điều quan trọng hơn là tạo ra một hệ sinh thái để người làm thật có thể sống được, đầu tư được và phát triển dài hạn. Muốn vậy, cần có những trung tâm hỗ trợ đầu tư cộng đồng - nơi người dân, người có đất, nhóm nhỏ, tổ hợp tác có thể đến đăng ký mô hình đầu tư, xin tư vấn triển khai, kết nối với nhà vận hành, học cách lập dự toán, làm hồ sơ vay vốn, hoặc tìm các gói hỗ trợ pháp lý. Hệ sinh thái này sẽ trở thành bệ đỡ cho hàng ngàn nhà đầu tư nhỏ đang ở ranh giới giữa đầu cơ yếu và khát vọng làm thật. Quan trọng hơn cả là phải xây dựng một văn hóa mới: văn hóa làm thật, sống thật. Truyền thông cần đồng hành, tôn vinh những người đầu tư có trách nhiệm với cộng đồng, có sản phẩm vận hành tốt, tạo ra công ăn việc làm và tạo ra tiện ích xã hội. Ngược lại, phải chỉ mặt đặt tên những trường hợp đầu cơ phá quy hoạch, trục lợi chính sách, hoặc thao túng thông tin để bán dự án ma. Khi sự công khai, minh bạch và trách nhiệm trở thành chuẩn đạo đức phổ biến, thì thị trường mới có cơ may điều chỉnh từ bên trong.
TẠO CƠ HỘI CHO NGƯỜI LÀM THẬT
Chuyển hóa nhà đầu cơ thành nhà đầu tư thực chất là một chiến lược kiến tạo thị trường sống động và công bằng. Trong một thị trường bất động sản đã bị đầu cơ thống trị quá lâu, việc chuyển hóa nhà đầu cơ thành lực lượng đầu tư thật sự không thể chỉ là một khẩu hiệu. Trước hết, cần dứt khoát chia nhóm rõ ràng: Nhóm đầu cơ chuyên nghiệp, có tổ chức, thao túng pháp lý, đầu nậu đất nông nghiệp, tay không bắt giặc, cần phải bị loại khỏi thị trường bằng các rào cản pháp lý và chế tài hành chính mạnh mẽ, như kiểm tra nguồn vốn, minh bạch hồ sơ chuyển nhượng, kiểm toán ngược. Nhóm sở hữu đất đai không sử dụng như người dân có đất lâu năm, người thừa kế, người mua đất vùng ven để “để dành” - đây là nhóm cần chuyển hóa, vì họ có tài sản nhưng không có mô hình khai thác. Nhóm đầu tư yếu kém, có tiền, có ý tưởng nhưng thiếu mô hình, thiếu tổ chức, thiếu kỹ năng quản lý: đây là nhóm quan trọng nhất để hình thành thế hệ nhà đầu tư mới. Cần làm rõ điều này để không “đánh đồng”, vừa tránh tạo khe hở cho đầu cơ chuyên nghiệp, vừa bảo vệ nhóm đầu tư thật sự muốn làm thật.
Cửa hàng tiện lợi ngày càng phát huy hiệu quả
Muốn nhóm người này chuyển đổi, họ phải tin rằng làm thật sẽ sống được. Điều kiện tiên quyết là phải thiết kế mô hình đầu tư có quy mô nhỏ, thời gian thu hồi vốn hợp lý, dòng tiền ổn định, ví dụ: nhà ở cho thuê giá rẻ, cụm dịch vụ tiện ích ở đô thị mới, homestay đô thị vùng ven, cửa hàng thực phẩm, chăm sóc sức khỏe, chợ nhỏ tái thiết... Phải có hệ thống tổ chức quản lý vận hành chuyên nghiệp đi kèm. Người dân có thể không biết cách làm, nhưng nếu họ được kết nối với các công ty vận hành, tổ hợp tác, doanh nghiệp xã hội, thì họ chỉ cần góp vốn, phần còn lại được tổ chức chuyên môn hóa lo liệu. Phải có các hình thức hỗ trợ cụ thể: miễn thuế đất 3 năm đầu, cho vay tín chấp, ưu đãi vật tư xây dựng, cấp phép nhanh cho dự án trong danh sách khuyến khích. Ngược lại, nếu ai đó không làm mà chỉ “ôm đất”, “treo đất”, “bán lúa non” dự án, thì bị đánh thuế lũy tiến, không được chuyển nhượng, bị áp dụng thuế thu hồi giá trị đất tăng theo thời gian.
Thực tế cho thấy, khi có quyền chuyển nhượng, người ta sẽ chọn đường dễ. Vì vậy, trong các vùng quy hoạch khuyến khích phát triển, đặc biệt là vùng đã có hạ tầng, hoặc vùng được quy hoạch cụ thể theo cụm, cần ban hành cơ chế: Chỉ được chuyển nhượng sau khi dự án hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào vận hành tối thiểu 3 năm. Điều này buộc người có đất phải chọn: hoặc làm, hoặc hợp tác để làm chứ không được bán dự án giấy...
Người có đất cần người biết vận hành, người có ý tưởng cần người có vốn, người có kỹ năng xây dựng cần thị trường. Vì vậy, TPHCM cần thiết lập các cụm phát triển tích hợp nhỏ, ví dụ: một cụm dân cư tại Củ Chi gồm 30 lô đất, thì phải có kế hoạch tổ chức các ngành nghề đi kèm như: tiệm thuốc, quán ăn, trung tâm sinh hoạt cộng đồng, lớp học, sân chơi, đội bảo trì kỹ thuật. Những ngành này chính là cơ hội khởi nghiệp cho các nhóm trẻ, phụ nữ, người lao động cũ. Chợ đầu tư thực tế là nền tảng công khai các dự án nhỏ đang tìm đối tác vận hành, người góp vốn, người quản lý. Ai có đất, có nhà, có công trình dang dở, có thể lên đây “giao dịch” hợp tác thật. Trung tâm hỗ trợ khởi nghiệp đầu tư xã hội, nơi tổ chức đào tạo cách lập kế hoạch đầu tư nhỏ, quản lý tài chính, kỹ năng marketing dịch vụ tại chỗ, nhằm tạo ra lớp nhà đầu tư cộng đồng có trách nhiệm.
Môt trong những nguyên nhân khiến người ta không muốn làm thật là vì làm thật vất vả mà lời ít, còn đầu cơ thì lời nhiều. Cần xóa bỏ tầng lớp trung gian “mua đi bán lại không tạo giá trị” bằng cách bắt buộc khai báo thu nhập thật khi chuyển nhượng đất, đánh thuế cao với mọi khoản chênh lệch không gắn với giá trị đầu tư hạ tầng, kiến trúc, dịch vụ. Áp dụng cơ chế “giấy phép sử dụng” thay vì “sở hữu để bán”. Người dân có thể xây dựng, vận hành, khai thác nhưng không được chuyển nhượng quyền sử dụng nếu chưa đáp ứng đủ điều kiện vận hành thực. Phát triển thị trường định giá sản phẩm theo chi phí đầu tư, thay vì theo giá kỳ vọng. Điều này cần Nhà nước công bố khung giá dịch vụ, giá đất nền tảng và yêu cầu báo cáo công khai chi phí dự án. Việc chuyển hóa nhà đầu cơ thành nhà đầu tư thực chất không phải là loại bỏ, mà là tổ chức lại. Không phải ngăn cấm, mà là tái thiết lập động lực. Khi thị trường chỉ còn phần thưởng cho người tạo ra giá trị, thì kẻ đầu cơ tự khắc sẽ rút lui. Và khi một người dân có đất, có vốn nhỏ, được dẫn dắt đúng cách, được hỗ trợ làm thật, thì họ sẽ là những nhà đầu tư mạnh mẽ nhất: gắn bó với vùng đất, hiểu thị trường địa phương, và có mong muốn sống cùng sản phẩm mình tạo ra. Đó là tương lai của một thị trường công bằng và sống động, không phải do mệnh lệnh hành chính tạo ra, mà do thiết kế lại cơ chế một cách nhân văn và thực tiễn.
(CATP) Chuyển từ nền quản lý hành chính sang hỗ trợ, phục vụ là một chuyển biến căn bản trong tư duy và hành động của chính quyền. Trước đây, cơ quan chức năng thường đặt trọng tâm vào việc thực hiện đúng quy trình, kiểm soát, ra quy định và quản lý theo hệ thống, thì nay cần chuyển trọng tâm sang phục vụ người dân và doanh nghiệp như những "khách hàng trung tâm". Điều này không chỉ là sự thay đổi về cách gọi, mà là một cải cách sâu sắc về triết lý hành chính, cơ chế vận hành và thái độ phục vụ.