Những lô "đất vàng" ở Thủ Thiêm được đưa ra đấu giá từ năm 2021, nhưng đó là cuộc đấu giá bất thành, để lại nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản. Đặc biệt nhiều năm qua, những lô "đất vàng" này bị bỏ hoang, gây lãng phí rất lớn về nguồn lực...
Vì sao đấu giá thất bại?
Chiều 06/5, tại buổi họp báo cung cấp thông tin về các vấn đề kinh tế - xã hội trên địa bàn TPHCM, ông Huỳnh Thái Ngọc, Phó giám đốc Trung tâm Phát triển Quỹ đất thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN-MT) đã thông tin về tiến độ tổ chức đấu giá các lô "đất vàng" ở Thủ Thiêm, TP.Thủ Đức. Theo ông Ngọc, hiện các thủ tục đang hoàn tất, dự kiến sẽ tổ chức phiên đấu giá vào đầu tháng 12/2025.
Trước đó, vào cuối tháng 02/2025, ông Nguyễn Toàn Thắng (Giám đốc Sở NN-MT TPHCM) cho biết Thành phố đã lên kế hoạch tổ chức đấu giá hơn chục lô đất tại Thủ Thiêm từ tháng 6 nhưng chưa thể tiến hành được. Như vậy, tiến độ đấu giá những lô "đất vàng" này tiếp tục bị kéo dài thêm 1 năm. Những khu "đất vàng" bạc tỷ tiếp tục hoang phế, phơi nắng phơi mưa.
Bốn lô "đất vàng" từng gây sốt vì được trúng thầu tại Khu đô thị Thủ Thiêm sẽ được mang ra đấu giá trở lại
Ông Ngọc cũng thông tin về việc tiến độ chuẩn bị đấu giá 3.790 căn hộ chung cư tại lô R1, R2, R3, R4, R5 thuộc khu tái định cư Bình Khánh (phường Bình Khánh, TP.Thủ Đức) có diện tích 38,4ha. Những "chung cư ma" này đã xây dựng xong từ năm 2015, cách nay 10 năm, qua 4 lần đấu giá nhưng đều bất thành. Lý do thất bại chủ yếu là việc đấu giá được tiến hành theo lô với số tiền quá lớn, khó thu hút cá nhân hoặc tổ chức tham gia. Ngoài ra, giá khởi điểm quá cao (lần đầu 8.800 tỷ đồng, lần 2 là 9.100 tỷ đồng, lần ba và bốn là 9.900 tỷ đồng), trong khi chất lượng chung cư xuống cấp nghiêm trọng.
Với những lô "đất vàng" ở Thủ Thiêm chưa đấu giá được, trong đó 4 lô có diện tích rất lớn, có giá trị cao, cũng sẽ đưa ra đấu giá trong tháng 12/2025. Bốn lô đất này có tổng diện tích hơn 30.000m2, là tài sản của Trung tâm Phát triển quỹ đất TPHCM, được xác định tại Khu chức năng số 3 (ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12). Khu chức năng này được UBND TPHCM duyệt chủ trương bán đấu giá từ tháng 5/2021. Theo đó, lô đất đầu tiên ký hiệu 3-5, có diện tích 6.446,1m2. Lô thứ hai ký hiệu 3-9, diện tích 5.009,1m2. Lô thứ ba ký hiệu 3-12, diện tích 10.059,7m2. Lô thứ tư ký hiệu 3-8, diện tích 8.568,1m2.
Lần đấu giá đầu tiên được tiến hành vào ngày 10/12/2021. Khi đó, Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá lô 3-12 với mức giá 24.500 tỷ đồng. Công ty TNHH đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô 3-9 với mức giá 5.026 tỷ đồng. Công ty cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá lô 3-8 với mức giá 4.000 tỷ đồng. Công ty cổ phần Dream Republic trúng đấu giá lô đất 3-5 với giá 3.820 tỷ đồng.
Đó là cuộc đấu giá gây chấn động giới đầu tư bất động sản (BĐS) lúc bấy giờ, khi giá đất được đẩy cao đến phi lý, gây nhiều hệ lụy. Cụ thể, lô đất ký hiệu 3-9 với diện tích 5.009m2, có giá khởi điểm 729 tỷ đồng. Các doanh nghiệp (DN) lần lượt bỏ thầu, với số tiền rất khủng, vượt mốc 1.000 tỷ đồng, 2.000 tỷ đồng, 3.000 tỷ đồng, 4.000 tỷ đồng, rồi lên đến 5.000 tỷ đồng. Kết quả ở lượt đấu giá cuối cùng, thứ 140, Công ty Bình Minh đã trúng đấu giá với mức giá 5.026 tỷ đồng. Với mức đấu giá này, bình quân, nhà đầu tư này trả hơn 1 tỷ đồng/m2 tại khu vực này, gấp gần 7 lần giá khởi điểm.
Trong buổi sáng cùng ngày, 2 lô đất khác trong Khu chức năng số 3 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được đấu giá thành công với mức giá lần lượt 3.820 tỷ đồng và 4.000 tỷ đồng. Cả 4 lô đất tại Khu chức năng số 3 khi đó đều được đấu giá thành công, với mức trúng kỷ lục hơn 37.000 tỷ đồng. Mức giá đã gây choáng với các nhà đầu tư với những câu hỏi rất khó trả lời.
Vụ đấu giá này như một cơn địa chấn trên thị trường BĐS Việt Nam lúc đó, khi một mảnh đất hơn 1ha ở đã được đấu trên 1 tỷ đôla (khoảng hơn 2,4 tỷ đồng/m2), xác lập cả hai kỷ lục về tổng mức trúng đấu giá và đơn giá trúng. Và kết quả của nó như được dự báo trước, tất cả đều bỏ thầu, bỏ cọc. Cuộc đấu giá bất thành, để lại hậu quả rất lớn, giá đất được đẩy lên, một công đất ở tỉnh chưa chắc bằng 1m2 đất ở TPHCM, gây tác hại rất lớn về mặt kinh tế, đặc biệt với thị trường BĐS.
Hơn 4 năm qua, những lô đất vàng này vẫn "trơ gang cùng tuế nguyệt", gây lãng phí nguồn lực rất lớn.
Lần đấu giá tới có theo "vết xe đổ”?
Câu chuyện được quan tâm nhất hiện nay là sau thất bại lần này, liệu TPHCM sẽ tiếp tục đấu giá các lô "đất vàng" Thủ Thiêm như thế nào. Pháp luật về đấu giá tài sản trong thời gian tới cần điều chỉnh theo hướng nào để tránh đi vào "vết xe đổ”.
Theo PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến (Đại học Luật Hà Nội), việc đấu giá đất Thủ Thiêm là câu chuyện của "luật chơi và sân chơi". Xét về luật thì người tham gia đấu giá không vi phạm pháp luật, không nên vì câu chuyện Thủ Thiêm mà siết chặt hoạt động đấu giá. Còn về "luật chơi" thì cần phải điều chỉnh lại các luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất như Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đấu giá tài sản...
Hàng ngàn căn hộ khu tái định cư Thủ Thiêm bỏ không suốt 15 năm qua
Luật Đấu giá tài sản hiện nay áp dụng chung cho đấu giá tài sản Nhà nước và tư nhân. Đưa đất công của nhà nước ra đấu giá mà lại không thẩm định tương lai nhà đầu tư làm dự án như thế nào. Vì vậy, xây dựng pháp luật cần thay đổi, lấy luật chuyên ngành là gốc, như xây dựng thì quy chiếu về luật xây dựng.
Hiện Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý với dự thảo dự án Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đấu thầu và một số luật khác để tạo dựng khung pháp lý thống nhất, đồng bộ, góp phần tháo gỡ khó khăn trong quá trình thực hiện hoạt động đấu thầu lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư. Cả Luật Đấu giá tài sản cũng cần sửa đổi. Mục đích là để loại những DN, cá nhân tham gia đấu giá thông qua huy động vốn từ ngân hàng, chỉ đánh bóng thương hiệu, lấy sức hút cho cổ phiếu, trái phiếu.
Qua cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm thất bại, TPHCM mất mát rất lớn. Giá đất được đẩy lên, một công đất ở tỉnh chưa chắc bằng 1m2 đất ở Sài Gòn, tác hại về mặt kinh tế là không nhỏ.
Để chuẩn bị cho cuộc đấu giá sắp tới, được biết TPHCM đã có những bước chuẩn bị kỹ càng. Sở NN-MT đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá như: phương án đấu giá, việc tổ chức lại việc bán đấu giá, xác định giá khởi điểm. Việc sàng lọc các nhà đầu tư cũng cần thiết, cần đưa ra các tiêu chí như: kinh nghiệm, năng lực thực hiện dự án, nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh và phát triển... Việc sàng lọc này giúp tránh những đơn vị có khả năng gây nhiễu loạn thị trường.
Đối với số tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá, Luật Đất Đai quy định việc đấu thầu theo quy định của Luật Đấu giá tài sản, các chuyên gia đề xuất nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất...
Lãng phí nguồn lực, phải có người chịu trách nhiệm
Việc tổ chức các khu đất công là để có nguồn vốn đầu tư hạ tầng xã hội, hạ tầng đô thị phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội địa phương và phục vụ cho người dân. Thời gian qua tại sao Hà Nội làm rất tốt việc đấu giá đất, còn ở TPHCM lại khó khăn đến vậy.
TPHCM vẫn còn nguồn tài nguyên đất khá dồi dào, đặc biệt khi tuyến metro Thủ Thiêm - Cần Giờ khởi động, quỹ đất càng lớn. Do vậy, Thành phố cần rà quy hoạch, sớm khoanh vùng các lô đất sạch có thể đấu giá. Sau đó, xây dựng mức giá phù hợp, quản lý về thủ tục đấu giá, thực thi pháp luật chặt chẽ sẽ có những phiên giao dịch đấu giá đúng nghĩa, phù hợp, đúng với nhu cầu của thị trường. Nếu tổ chức đấu giá đất tốt, không những giúp Thành phố tăng thu ngân sách, còn giúp tăng nguồn cung BĐS cho thị trường, giúp thị trường sôi động hơn, minh bạch hơn.
Để những khu "đất vàng" hoang phế như vậy cũng là một kiểu lãng phí, lãng phí tài nguyên đất, trong khi xã hội cần nguồn lực để đầu tư. Nói về chống lãng phí, Tổng Bí thư Tô Lâm từng nói: "Ai cũng nói mảnh đất đó là vàng, quý lắm, trị giá bao nhiêu tiền nhưng sao đứng im, chục năm vẫn thấy cỏ mọc. Phải có ai chịu trách nhiệm chứ!".
Tổng Bí thư còn nhấn mạnh trong bài viết về chống lãng phí: "Lãng phí gây suy giảm nguồn lực con người, nguồn lực tài chính, giảm hiệu quả sản xuất, tăng gánh nặng chi phí, gây cạn kiệt tài nguyên, gia tăng khoảng cách giàu nghèo. Hơn thế, lãng phí còn gây suy giảm lòng tin của người dân với Đảng, Nhà nước, tạo rào cản vô hình trong phát triển kinh tế - xã hội, bỏ lỡ thời cơ phát triển của đất nước".
Thủ Thiêm được quy hoạch kỳ vọng để trở thành một khu đô thị hiện đại với hệ thống hạ tầng đồng bộ, không gian xanh mát, đa dạng tiện ích. Tương lai của Thủ Thiêm được sẽ rất xán lạn, với những dự án rất lớn, kể cả trung tâm tài chính tầm vóc..., nhưng cho đến nay vẫn chưa thành hiện thực, đặc biệt nguồn tài nguyên đất vẫn còn lãng phí lớn.
(Còn tiếp...)