Quy hoạch vùng TPHCM: Phải kiểm soát phát triển đô thị dàn trải

Cần tạo quỹ đất sạch

Vừa qua, phát biểu tại hội thảo "Nhận diện lực đẩy phát triển thị trường BĐS vùng TPHCM mở rộng năm 2021" do Tạp chí Nhà Đầu Tư tổ chức tại TPHCM, PGS-TS Nguyễn Đình Thọ - Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường - cho biết, theo Quyết định 2076/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, quy hoạch xây dựng vùng TPHCM đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 thì phạm vi vùng TPHCM ảnh hưởng tới 9 tỉnh, TP bao gồm toàn bộ TPHCM và 7 tỉnh lân cận gồm: Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Tiền Giang với tổng diện tích toàn vùng là 30.404km2, tổng dân số đến năm 2030 là 24 đến 25 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa đạt 70 - 75%, đất ở xây dựng đạt khoảng 270 - 290.000ha...

PGS-TS Nguyễn Đình Thọ phát biểu tại hội thảo

Quy hoạch đặt mục tiêu phát triển vùng TPHCM trở thành một đô thị phát triển năng động, bền vững. Nhưng để làm được điều này, quy hoạch phát triển không gian TPHCM cần đảm bảo kết nối để tạo ra sự phát triển cân bằng. Quy hoạch các trung tâm đô thị và đô thị vệ tinh cần phải theo nguyên tắc thị trường, bắt đầu từ việc hình thành các trung tâm thương mại sử dụng đất thương mại dịch vụ, tiếp theo là khu vực văn phòng, trụ sở cơ quan và doanh nghiệp sử dụng đất sản xuất, kinh doanh trong đô thị; đất nhà ở tập thể, chung cư và cuối cùng là đất nhà ở đơn lập theo mô hình hướng tâm, nhiều lớp hình thành vùng đô thị trung tâm với vùng đô thị vệ tinh, lấy hạt nhân là khu vực kinh doanh thương mại nằm trong lõi trung tâm đô thị.

PGS-TS Nguyễn Đình Thọ đặc biệt lưu ý, khi phát triển quy hoạch cần phải lưu ý tới việc bảo vệ và phát triển hệ thống hồ điều hòa và thảm xanh đô thị; đồng thời bảo tồn và phát triển môi trường rừng, thảm sinh vật học tự nhiên, hệ thống lưu vực, sông hồ tự nhiên và bảo vệ môi trường biển. Trong quy hoạch sử dụng đất cần phải quy hoạch những khu đất để hấp thụ nước, cây xanh và tại các khu vực ngập cần phải có biện pháp ngăn nước, đặc biệt là những khu vực phía Nam, Tây Nam TPHCM.

Ùn tắc giao thông là một vấn đề lớn đối với việc liên kết vùng TPHCM

Khi thực hiện quy hoạch và đầu tư hạ tầng cũng cần đặc biệt chú ý tới vấn đề giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch. Việc tạo quỹ đất sạch để cho các nhà đầu tư có thể triển khai đầu tư dự án và việc thực hiện chỉnh trang đô thị phải thực hiện theo phương pháp "dồn điền đổi thửa". Thực tế đây là giải pháp mấu chốt đã biến một số khu đô thị ở một số nước kém phát triển thành các khu đô thị hiện đại, tầm cỡ các nước hiện đại như Singapore, Nhật Bản... Nhà đầu tư bất động sản cần định hướng, khai thác việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tham gia hợp tác công - tư với chính quyền TPHCM và các tỉnh lân cận để khai thác lợi thế tăng giá trị đất khi điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và đầu tư hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị, hạ tầng khu, cụm công nghiệp, hạ tầng thương mại, du lịch và dịch vụ... để làm tăng giá trị của thửa đất.

Cụ thể, Nhà nước sẽ đóng vai trò định hướng không gian phát triển vùng TPHCM thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Doanh nghiệp sẽ thực hiện đầu tư hạ tầng còn người dân giám sát việc thực hiện quy hoạch và trực tiếp hưởng lợi từ việc thực hiện quy hoạch không gian phát triển của TP trên cơ sở quy hoạch đã được phê duyệt.

Thiếu các thành phố công nghiệp sinh thái

Cũng tại hội thảo, GS-TSKH Nguyễn Mại - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đã nhận định: Vùng TPHCM là vùng kinh tế có tiềm lực dồi dào về địa chính trị, địa kinh tế và nguồn nhân lực chất lượng cao.... Vốn FDI của vùng TPHCM đã trở thành nguồn vốn quan trọng, động lực thúc đẩy nhanh chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, đóng góp lớn vào tăng trưởng tổng sản phẩm, thu ngân sách của các địa phương... Tuy vậy, xét theo quan điểm phát triển vùng thì hiện vẫn còn nhiều nhược điểm như chưa có sự kết nối giữa các địa phương với nhau. Giữa các khu công nghiệp (KCN) có cơ cấu đầu tư tương tự nhau chưa được đầu tư để nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật nên chưa hình thành được các thành phố công nghiệp sinh thái, đáp ứng tăng trưởng xanh và nhu cầu làm việc, sinh sống của người lao động tại các KCN.

Hệ thống đường vanh đai TPHCM vẫn chưa khép kín

Hơn 30 năm đổi mới và hội nhập, Việt Nam vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết đối với xây dựng khu đô thị gắn với bất động sản công nghiệp. Cho đến nay mới chỉ có một mô hình được coi là thành công đó là Khu đô thị Bình Dương gắn với Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP). Kinh nghiệm trên thế giới cho thấy việc kiểm soát phát triển đô thị dàn trải ở châu Âu giúp TP phát triển bền vững hơn về xã hội, môi trường. Để kiểm soát vùng ven các đô thị thì vành đai xanh cần được áp dụng trong quy hoạch các thành phố lớn nhằm mục tiêu kiểm soát, không cho hình thành các dự án đô thị kiểu phân tán - một hình thái của dạng "đô thị nhảy cóc".

Sau khi đồ án quy hoạch được duyệt thì cần có chính sách hỗ trợ thực hiện vành đai xanh với sự tham gia của cộng đồng dân cư... Theo GS-TSKH Nguyễn Mại, kinh nghiệm của Mỹ khi xây dựng thành phố ngoại ô, vành đai đô thị ngoại ô không có giới hạn mà theo nhu cầu sử dụng. Trong quá trình đô thị hóa cần có ý tưởng rõ ràng, ổn định trong chủ trương xây dựng vùng ven đô để vừa giảm bớt gánh nặng về xây dựng hạ tầng kinh tế - xã hội tại đô thị lõi nhằm đảm bảo tăng trưởng xanh, bền vững, hài hòa giữa kinh tế - xã hội và môi trường.

Phát triển vùng TPHCM đòi hỏi kết nối các cực tăng trưởng trong vùng theo hành lang xuyên tâm

Chỉ riêng công cụ quy hoạch thì không đủ điều kiện để kiểm soát phát triển ở vùng ven đô. Một số công cụ được sử dụng hiệu quả ở một số nước phát triển đó là chính sách và luật pháp như Luật quản lý tăng trưởng, hình thành ranh giới tăng trưởng đô thị, mua quyền phát triển, chuyển nhượng quyền phát triển, quỹ tín dụng khai thác đất đai. Thế nhưng cần phải lưu ý là chính sách và luật pháp cần được ban hành đồng bộ, ổn định để các nhà đầu tư và cộng đồng dân cư tự giác, chủ động tham gia thực hiện, giám sát thực hiện quy hoạch.

Ở Việt Nam và vùng TPHCM, Nhà nước cần có chủ trương về xây dựng và phát triển các khu đô thị như khu đô thị công nghiệp theo mô hình VSIP Bình Dương tạo ra vùng sinh thái, kết hợp phát triển kinh tế - xã hội với bảo vệ môi trường. Trên cơ sở Luật Quy hoạch, Chính phủ cần có những chỉ dẫn đối với quy hoạch phát triển đô thị công nghiệp và hoàn thiện cơ chế quản lý Nhà nước đối với KCN, khu đô thị công nghiệp.