(CATP) Nguyên đơn cho rằng số tiền trả hàng tháng là tiền lãi vay chứ không phải tiền thuê nhà, song lại không cung cấp được bất kỳ bằng chứng nào thuyết phục. Trong khi đó, hợp đồng chuyển nhượng đã ký từ năm 2012, người mua đã nộp các khoản thuế, phí và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất. Đến năm 2019, căn nhà tiếp tục được sang nhượng cho bên thứ 3 một cách ngay tình, hợp pháp, và người nhận chuyển nhượng cũng đã được cập nhật biến động bất động sản.
Người mua ngay tình
Theo Quyết định kháng nghị của Viện KSND Khu vực 7 - TPHCM, về nội dung: Bản án sơ thẩm nhận định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa bà Hoàng Thị Phương Hoa, ông Vũ Ngọc Hà và ông Phạm Văn Thân; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa ông Phạm Văn Thân, bà Nguyễn Thị Hà và ông Phạm Văn Thía, bà Nguyễn Thị Kim Minh là vô hiệu là không phù hợp, vì các lý do sau:
Về hình thức, cả hai hợp đồng chuyển nhượng đều bảo đảm quy định về hình thức, được công chứng chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng với bà Hoàng Thị Phương Hoa, ông Vũ Ngọc Hà, ông Phạm Văn Thân đã được UBND Q.Gò Vấp cấp Giấy chứng nhận số BK 256155 ngày 24/10/2012. Đến năm 2019, ông Phạm Văn Thân ký chuyển nhượng nhà đất cho ông Phạm Văn Thía và bà Hoàng Thị Phương Hoa. Vợ chồng ông Thía sau đó cũng được UBND Q.Gò Vấp cập nhật biến động ngày 09/3/2019.
Căn nhà vợ chồng ông Thía, bà Minh mua từ năm 2019 và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
Về nội dung, nguyên đơn cho rằng, giao dịch chuyển nhượng giữa nguyên đơn và ông Phạm Văn Thân bị vô hiệu do giả tạo vì giao dịch này nhằm che giấu giao dịch vay tiền giữa nguyên đơn và bà Nguyễn Thị Kim Minh (người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan). Căn cứ khoản 4 Điều 91 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, nguyên đơn có nghĩa vụ phải đưa ra chứng cứ để chứng minh có tồn tại hợp đồng vay, nhưng nguyên đơn không chứng minh được.
Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, ngày 03/10/2012, ông Phạm Văn Thân đã nộp lệ phí trước bạ. Đồng thời, theo biên lai thu thuế ngày 28/10/2022 và thông báo nộp thuế năm 2018 thì người nộp thuế đất ở là ông Phạm Văn Thân và ông Phạm Văn Thía. Nhận thấy, lệ phí trước bạ là phí mà chủ tài sản phải nộp cho cơ quan thuế trước khi sử dụng tài sản và thuế sử dụng đất là tiền thuế mà người sử dụng phải nộp cho cơ quan thuế. Nguyên đơn cho rằng, giao dịch chuyển nhượng giữa nguyên đơn và ông Thân là giả, nhưng nguyên đơn không nộp thuế sử dụng đất đối với bất động sản mình đang trực tiếp quản lý sử dụng là không thuyết phục. Trường hợp khi giao dịch chuyển nhượng giữa nguyên đơn và ông Phạm Văn Thân vô hiệu thì Bản án cần xem xét ông Phạm Văn Thía và bà Nguyễn Thị Kim Minh là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 1 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015.
Quyền lợi bên thứ ba chưa được bảo đảm
Cũng theo Quyết định kháng nghị của Viện KSND Khu vực 7, khi ông Thân ký hợp đồng với vợ chồng ông Thía, bà Minh thì ông Thân đã được cấp Giấy chứng nhận và là chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản. Bản án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Thân và vợ chồng ông Thía, bà Minh mà không xem xét đến quyền lợi của người thứ ba ngay tình là làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Thía và bà Minh.
Lời trình bày của nguyên đơn về giao dịch vay tiền không thống nhất trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án và đưa ra xét xử. Tại đơn khởi kiện và các bản tự khai tại Tòa, nguyên đơn trình bày mình vay tiền của bà Minh nên phải ký hợp đồng chuyển nhượng với ông Thân. Tại phiên xét xử, nguyên đơn lại trình bày mình vay tiền ông Thân qua sự giới thiệu của bà Minh, nguyên đơn không biết ông Thân là ai, chỉ gặp ông Thân một lần tại phòng công chứng. Lời trình bày không thống nhất và không có chứng cứ chứng minh việc vay mượn. Ngoài ra, đối với số tiền thuê nhà, ông Phạm Văn Thía yêu cầu nguyên đơn phải thanh toán, nguyên đơn cho rằng số tiền hàng tháng nguyên đơn chuyển cho ông Thía không phải tiền thuê mà là tiền lãi, nhưng không đưa chứng cứ để chứng minh có việc thỏa thuận lãi suất. Bản án nhận định các bên buộc phải lập hợp đồng thuê nhà bằng văn bản là không khách quan. Bởi lẽ, tuy không lập bằng văn bản nhưng hàng tháng nguyên đơn vẫn trả tiền thuê nhà, có nghĩa về mặt ý chí, nguyên đơn cũng thừa nhận có sự việc nguyên đơn thuê nhà của ông Thía. Điều này cũng đồng nghĩa với việc quyền sử dụng nhà đất đã chuyển giao ông Thía nên mới có việc nguyên đơn thuê và trả tiền thuê nhà cho ông Thía. Bản án dựa vào các tin nhắn nguyên đơn đưa ra để lập luận việc thuê nhà là không có thật, nhưng nội dung các tin nhắn này không được ông Thía và bà Minh thừa nhận. Nguyên đơn lại không đưa ra được chứng cứ khác để chứng minh các tin nhắn đòi tiền là tiền lãi vay tiền. Bản án dựa vào tin nhắn ngày 23/3/2023, ông Thía gửi bà Hoa có nội dung: "Đã bao năm rồi anh không tăng, tiền trượt giá nhiều quá nên em đừng để anh quá thiệt thòi" và lập luận chỉ có quan hệ cho vay tiền mới đề cập đến việc trượt giá còn cho thuê nhà thì giá trị nhà tăng theo từng năm. Nhận định này là không khách quan vì pháp luật không quy định "trượt giá” là sự việc dành riêng cho giao dịch vay. Việc giá trị nhà tăng theo từng năm và tiền thuê nhà là hai vấn đề độc lập với nhau. Bên cho thuê có quyền tăng giá thuê hoặc giảm giá thuê phụ thuộc vào sự thỏa thuận với bên thuê.
Bản án sơ thẩm bị kháng nghị theo hướng phúc thẩm hủy bản án
Bản án không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Thị Kim Minh về việc hủy giấy thỏa thuận bán đất lập ngày 15/6/2012 giữa bà Minh và bà Hoa là không phù hợp. Bởi lẽ, cả bà Hoa và bà Minh đều thừa nhận các bên có ký giấy thỏa thuận ngày 15/6/2012. Đây là sự việc được các bên thừa nhận, là tình tiết sự kiện không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Bà Hoa trình bày, bất động sản mà các bên thỏa thuận trong giấy bán đất hiện bà đã chuyển nhượng cho người khác, thực tế không còn đất để bán và việc lập giấy thỏa thuận cũng chỉ là hình thức "lấy may" cho việc mua bán bất động sản của bà Hoa. Bà Minh yêu cầu hủy giấy thỏa thuận này thì bà Hoa cũng không có ý kiến phản đối. Như vậy, việc bà Minh có yêu cầu hủy giấy thỏa thuận vì hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện là có căn cứ chấp nhận.
Quyết định kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm
Ảnh hưởng thu nộp ngân sách
Quyết định kháng nghị của Viện KSND Khu vực 7 còn nêu về án phí, thuế phí: Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định "Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận". Bản án tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc "Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số công chúng 020157/HĐ-CN giữa bên bán là ông Vũ Ngọc Hà, bà Hoàng Thị Phương Hoa, và bên mua là ông Phạm Văn Thân vô hiệu. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở số công chứng 001369, ngày 28/01/2019 giữa ông Phạm Văn Thân, bà Nguyễn Thị Hà và ông Phạm Văn Thía, bà Nguyễn Thị Minh là vô hiệu", nhưng lại không tuyên bị đơn phải chịu án phí đối với phần yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận là có thiếu sót, không đúng quy định pháp luật, làm ảnh hưởng đến việc thu và nộp án phí vào Ngân sách Nhà nước.
Tại phiên tòa, bà Minh và ông Thía trình bày giá chuyển nhượng từ hợp đồng chuyển nhượng của ông Thân và bà Hoàng Thị Phương Hoa trên thực tế là 5,7 tỷ đồng; giá chuyển nhượng từ hợp đồng chuyển nhượng của ông Thân và vợ chồng ông Thía, bà Minh là 7,2 tỷ đồng. Các bên thỏa thuận giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá thực là để giảm tiền thuế. Việc ghi giá thấp làm ảnh hưởng đến nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước. Bản án không nhận định và không kiến nghị cơ quan Thuế thu thêm dựa trên giá chuyển thượng thực tế làm ảnh hưởng đến việc thu và nộp thuế vào ngân sách Nhà nước.
Vì các lẽ trên, Viện KSND Khu vực 7 - TPHCM đã Quyết định kháng nghị toàn bộ bản án số 29/2025/DS-ST ngày 09/7/2025 của TAND Khu vực 7. Viện KSND Khu vực 7 cũng: "Đề nghị TAND TPHCM xét xử phúc thẩm vụ án theo hướng hủy bản án số 29/2025/DS-ST ngày 09/7/2025 của TAND Khu vực 7 theo hướng phân tích nêu trên".
(CATP) Chuyên đề Công an TPHCM nhận được "Đơn cầu cứu" của vợ chồng ông Phạm Văn Thía về dấu hiệu sai phạm trong quá trình tố tụng tại cấp tòa sơ thẩm, cùng bản án sơ thẩm. Đồng thời, Bản án sơ thẩm này bị Viện trưởng Viện KSND Khu vực 7 - TPHCM ra Quyết định kháng nghị theo hướng tuyên hủy toàn bộ bản án.