Chiến lược nguồn lực
Nếu nhóm đầu là máy tạo nguồn lực, thì nhóm tiếp theo là cấu trúc để nguồn lực ấy sinh lợi cho toàn đô thị. Một bên tổ chức dòng tiền; một bên tổ chức dòng người, dòng hàng hóa, dòng việc làm và dòng giá trị. Hai nhóm này không nên được triển khai riêng rẽ.
TPHCM cần chuyển từ tài chính dự án sang tài chính phát triển không gian. Mỗi dự án chiến lược không được xem như một khoản chi độc lập mà phải được xem là một mắt xích trong chuỗi: đầu tư hạ tầng --> tăng khả năng tiếp cận --> tăng giá trị không gian --> tạo hoạt động kinh tế mới --> phát sinh nguồn thu --> thu hồi một phần giá trị tăng thêm --> tái đầu tư hạ tầng. Khi chuỗi này vận hành, Thành phố bắt đầu có một "máy phát triển" thay vì chỉ có một ngân sách đầu tư.
Đồng tiền công phải được đánh giá bằng khả năng kích hoạt đồng tiền xã hội. Một thay đổi quan trọng cần được đưa vào cách ra quyết định đầu tư là không chỉ hỏi một dự án cần bao nhiêu vốn, mà phải hỏi một đồng vốn công có thể tạo ra bao nhiêu đồng giá trị xã hội và bao nhiêu đồng vốn tư nhân.
Đầu tư công vì vậy phải chuyển từ tư duy "chi cho công trình" sang "đầu tư dẫn dắt". Một tuyến hạ tầng có thể được ưu tiên không chỉ vì nó cần thiết, mà vì có khả năng mở khóa một khu vực phát triển, tạo ra hàng chục nghìn việc làm, kích hoạt đầu tư tư nhân, tăng năng suất, tạo nguồn thu và nâng giá trị tài sản công. Đây phải trở thành một tiêu chí lựa chọn dự án.
Cần Giờ được tách riêng là một phân vùng phát triển đô thị sinh thái biển (Ảnh TTXVN)
KPI quan trọng của tài chính phát triển vì vậy không chỉ là tỷ lệ giải ngân. Thành phố cần theo dõi tỷ lệ vốn tư nhân huy động trên vốn công, giá trị tăng thêm của đất trong vùng hưởng lợi, phần giá trị có thể thu hồi cho đầu tư công, số việc làm được tạo ra, nguồn thu mới, năng suất kinh tế tăng thêm và khả năng tái đầu tư từ nguồn thu đó. Một dự án tốt không phải là dự án giải ngân nhanh nhất, mà là dự án tạo ra vòng quay giá trị lớn nhất với mức rủi ro có thể kiểm soát.
Hạt nhân của hệ thống là cơ chế thu hồi giá trị tăng thêm. Đây là phần khó nhưng cũng là phần có giá trị đột phá nhất. Khi Nhà nước đầu tư hạ tầng, một phần giá trị tăng thêm của khu vực xung quanh đến từ đầu tư công. Thành phố cần có khả năng xác định phần giá trị đó và thiết kế cơ chế để một phần hợp lý quay trở lại phục vụ cộng đồng.
Nhưng đây không thể là một cơ chế thu tiền đơn thuần, mà phải là một hợp đồng phát triển giữa Nhà nước, thị trường và cộng đồng. Nhà nước tạo hạ tầng và quyền phát triển. Nhà đầu tư bỏ vốn và tạo sản phẩm. Giá trị tăng thêm được hình thành. Một phần giá trị được giữ lại để tái đầu tư vào hạ tầng, nhà ở, không gian công cộng và dịch vụ đô thị.
Muốn làm được điều này phải có dữ liệu đất đai, dữ liệu giao dịch, mô hình định giá trước và sau đầu tư, xác định vùng hưởng lợi, phương pháp tính toán minh bạch và cơ chế giám sát độc lập. Nếu không giải quyết được bài toán định lượng, cơ chế thu hồi giá trị tăng thêm rất dễ trở thành vùng xám. Nếu giải quyết tốt, nó sẽ trở thành một trong những nguồn lực quan trọng nhất để TPHCM tài trợ cho quá trình phát triển hạ tầng dài hạn.
Mô hình tài chính mới
TOD là cơ hội đặc biệt bởi đây là nơi hạ tầng giao thông trực tiếp tạo ra giá trị không gian. Nhưng phải tránh một sai lầm rất lớn: biến TOD thành chương trình bất động sản quanh nhà ga. Một nhà ga chỉ là điểm giao thông. Một TOD đúng nghĩa phải là một hạt nhân đô thị nơi giao thông, nhà ở, việc làm, dịch vụ, thương mại, giáo dục, y tế, công viên và không gian công cộng được tổ chức trong cùng một cấu trúc.
Mục tiêu không phải là xây thật nhiều quanh ga. Mục tiêu là để nhiều người có thể sống tốt hơn với ít thời gian di chuyển hơn. Đây là sự khác biệt căn bản. Một TOD thành công phải giúp người dân đi bộ hoặc sử dụng giao thông công cộng để tiếp cận phần lớn nhu cầu hàng ngày. Nó phải tạo việc làm gần nơi ở, có nhà ở phù hợp với nhiều tầng lớp thu nhập và có đủ dịch vụ để hình thành một cộng đồng thực sự.
Không nên giao TOD cho riêng ngành giao thông. Một TOD phải có cơ chế điều phối thống nhất giữa quy hoạch, giao thông, đất đai, đầu tư, tài chính, nhà ở, xây dựng, môi trường và chính quyền cơ sở. Quan trọng nhất là phải có một chủ thể chịu trách nhiệm cuối cùng về kết quả của toàn khu vực TOD. Cách làm hiệu quả nhất là lựa chọn một số TOD đầu tiên làm phòng thí nghiệm thực địa.
Một góc khu công nghiệp Bình Dương, TPHCM (Ảnh TTXVN)
Không cần triển khai đồng loạt ngay từ đầu. Cần chọn những nơi có điều kiện khác nhau để thử nghiệm các mô hình về mật độ, đất đai, nhà ở, tài chính, không gian công cộng và phương thức huy động vốn. Sau mỗi chu kỳ, Thành phố phải có dữ liệu để biết mô hình nào hiệu quả, mô hình nào không hiệu quả, nguyên nhân nằm ở đâu và điều gì có thể nhân rộng. Như vậy, TOD không chỉ là một dự án xây dựng mà trở thành phòng thí nghiệm cho mô hình đô thị mới của TPHCM.
Không để TOD trở thành cơ chế làm giàu bất động sản đơn thuần. Đây là vùng rủi ro lớn nhất. Hạ tầng công cộng có thể làm tăng giá trị đất rất mạnh. Nếu không có cơ chế phân bổ giá trị phù hợp thì lợi ích có thể tập trung vào một nhóm chủ sở hữu đất và nhà phát triển bất động sản, trong khi Thành phố vẫn phải bỏ ngân sách cho hạ tầng. Ngược lại, nếu Nhà nước áp đặt quá nhiều nghĩa vụ mà không tạo đủ lợi ích cho nhà đầu tư, thị trường sẽ không tham gia. Vì vậy, TOD phải tạo ra tam giác lợi ích cân bằng.
Nhà nước phải có nguồn lực để đầu tư tiếp. Doanh nghiệp phải có lợi nhuận hợp lý để tiếp tục đầu tư. Người dân phải nhận được lợi ích thực tế từ giao thông, nhà ở, dịch vụ và môi trường sống. Nếu chỉ hai bên đầu tiên được hưởng lợi, TOD sẽ mất tính chính danh xã hội. Vì thế, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, không gian công cộng và khả năng tiếp cận giao thông phải trở thành những chỉ tiêu cốt lõi của TOD, chứ không phải những thành phần phụ thêm sau khi dự án bất động sản đã được quyết định.
KPI phải chuyển từ "đã xây được gì” sang "đã thay đổi được gì”. Đây là điểm cần làm khác ngay từ đầu. Không thể đánh giá tài chính đô thị bằng số tiền đã huy động và cũng không thể đánh giá TOD bằng số mét vuông sàn đã xây. Phải xây dựng một hệ KPI thống nhất. Đối với tài chính phát triển, phải đo mỗi đồng vốn công tạo ra bao nhiêu đồng vốn xã hội; bao nhiêu giá trị đất tăng thêm được tạo ra; bao nhiêu phần được thu hồi; bao nhiêu nguồn thu mới được hình thành và bao nhiêu nguồn lực có thể tái đầu tư.
Đối với TOD, phải đo số người sống và làm việc quanh ga, tỷ lệ tiếp cận nhà ga trong 10-15 phút, tỷ lệ sử dụng giao thông công cộng, thời gian đi lại, tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền, số lượng việc làm, diện tích không gian công cộng, mức độ tiếp cận trường học và y tế, giá trị đất tăng thêm và phần giá trị được tái đầu tư vào khu vực. Nhưng tầng KPI cao nhất vẫn phải là con người.
Người dân giảm được bao nhiêu phút đi lại mỗi ngày? Chi phí nhà ở giảm hay tăng so với thu nhập? Họ tiếp cận trường học, y tế, công viên dễ hơn không? Thời gian dành cho gia đình có tăng không? Mức độ hài lòng với nơi ở có tăng không? Nếu những câu hỏi này không được trả lời bằng dữ liệu, Thành phố chưa thể nói rằng mình đã tái cấu trúc đô thị thành công.
Hai nhóm chiến lược này càng tạo ra nhiều quyền và nguồn lực thì nguy cơ vùng xám càng lớn. Cần đặc biệt kiểm soát ranh giới giữa lợi ích công và lợi ích tư; giữa khai thác giá trị đất và tăng gánh nặng cho người dân; giữa tăng mật độ và năng lực hạ tầng; giữa quyền phát triển và trách nhiệm đầu tư; giữa lựa chọn nhà đầu tư và cạnh tranh công bằng.
Một cơ chế mới chỉ nên được triển khai khi có thể trả lời rõ 4 câu hỏi: giá trị được tạo ra từ đâu, ai hưởng lợi, ai chịu chi phí và phần lợi ích công cộng được bảo đảm bằng cơ chế nào. Đặc biệt, phải công khai dữ liệu và phương pháp tính toán đối với những dự án có giá trị đất lớn. Minh bạch không chỉ để chống sai phạm; minh bạch còn là điều kiện để thị trường tin tưởng và tham gia.
Thành phố dùng quyền lực thể chế và vốn công để mở hạ tầng. Hạ tầng làm tăng khả năng tiếp cận. Khả năng tiếp cận tạo ra giá trị đất và hoạt động kinh tế. Giá trị mới thu hút vốn tư nhân. Vốn tư nhân tạo ra nhà ở, việc làm và dịch vụ. Hoạt động kinh tế tạo thêm nguồn thu. Một phần giá trị tăng thêm quay trở lại đầu tư hạ tầng và không gian công cộng. Hạ tầng mới tiếp tục mở ra chu kỳ phát triển mới. Đây chính là mô hình tăng trưởng dựa trên sự tuần hoàn của giá trị đô thị. Khi đó, TPHCM không còn chỉ phát triển bằng cách mở rộng đất đai và tăng đầu tư, mà có thể tăng giá trị trên cùng một đơn vị không gian, tăng năng suất hạ tầng, tăng mật độ việc làm và tri thức ở những nơi phù hợp; đồng thời giảm chi phí di chuyển và giảm áp lực lên tài nguyên. Đó là một mô hình tăng trưởng theo chiều sâu.
(Còn tiếp)
(CATP) Để thay đổi tư duy quy hoạch, TPHCM cần thiết lập cơ chế đánh giá tác động phát triển đối với các đồ án và dự án quy hoạch lớn. Mỗi phương án quy hoạch cần được xem xét không chỉ về tính phù hợp pháp lý và kỹ thuật mà còn về giá trị kinh tế, xã hội, môi trường và tài chính mà nó tạo ra. Phải biết một phương án quy hoạch tạo thêm bao nhiêu dân số, bao nhiêu việc làm, bao nhiêu giá trị kinh tế, bao nhiêu nguồn thu, cần bao nhiêu vốn hạ tầng, tạo ra bao nhiêu giá trị đất và gây ra những chi phí môi trường, giao thông hoặc xã hội nào.
TÂN PHONG - QUỐC PHONG - LÊ BÌNH