Sau khi ký kết, bà C. cho rằng nhiều nội dung trong hợp đồng không trùng khớp với thông tin được tư vấn và quảng cáo ban đầu. Từ đó, bà khởi kiện, yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu và buộc công ty hoàn trả toàn bộ số tiền đã nộp. Theo bà C., tại thời điểm ký kết, dự án của Công ty V. vẫn đang trong quá trình xây dựng, chưa đáp ứng điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú theo quy định pháp luật. Bà cũng cho rằng việc quảng bá sản phẩm dưới tên gọi "sở hữu kỳ nghỉ” có thể gây hiểu nhầm về quyền sở hữu thực tế. Bên cạnh đó, việc định giá hợp đồng bằng USD và cách xử lý khoản tiền đặt cọc bị cho là không phù hợp với quy định về quản lý ngoại hối và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Từ lời hứa miệng đến khoảng trống pháp lý
Theo phân tích của các luật sư, nguyên nhân cốt lõi nằm ở chính bản chất của giao dịch "sở hữu kỳ nghỉ”. Các gói sản phẩm này thường được giới thiệu với thời hạn từ 5 đến 10 năm, có giá trị từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng. Khách hàng được quảng bá về hàng loạt quyền lợi hấp dẫn như nghỉ dưỡng tại các khu resort cao cấp, sử dụng hệ thống tiện ích đi kèm và đặc biệt là khả năng sinh lời thông qua việc cho đơn vị vận hành khai thác lại những ngày nghỉ chưa sử dụng.
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều cam kết quan trọng liên quan đến việc cho thuê lại, chuyển nhượng hoặc tạo lợi nhuận không được thể hiện dưới dạng nghĩa vụ bắt buộc trong hợp đồng. Chính vì vậy, khi phát sinh tranh chấp, khách hàng thường rơi vào thế bất lợi nếu lựa chọn khởi kiện theo thủ tục dân sự.
Nói cách khác, khoảng cách giữa những gì nhân viên tư vấn hứa hẹn và những gì được ghi nhận trong hợp đồng chính là "vùng xám" mà các đối tượng lợi dụng. Những lời quảng bá hấp dẫn nhất như sinh lời ổn định, doanh nghiệp cam kết mua lại hoặc khả năng chuyển nhượng dễ dàng thường chỉ tồn tại dưới dạng lời nói. Đến khi xảy ra tranh chấp, các cam kết đó không có giá trị chứng minh nếu không được thể hiện bằng văn bản hoặc các chứng cứ pháp lý khác.
Cảnh báo của cơ quan chức năng Mỹ và Anh về lừa đảo Timeshare
Một dấu hiệu đáng chú ý khác đã được cơ quan chức năng ghi nhận. Khi khách hàng nhận thấy bất cập và muốn chấm dứt hợp đồng, các đối tượng tiếp tục sử dụng một kịch bản mới bằng cách giới thiệu những đơn vị được cho là có khả năng "thu mua quyền nghỉ dưỡng". Để thực hiện giao dịch, khách hàng bị yêu cầu nộp thêm các khoản phí như phí hồ sơ, phí chuyển nhượng, phí thuế hoặc phí bảo lãnh giao dịch. Nói cách khác, ngay cả khi muốn rút lui, nạn nhân vẫn phải tiếp tục bỏ tiền. Và trong nhiều trường hợp, những khoản phí này không dẫn đến bất kỳ giao dịch thực sự nào.
Nguyên nhân sâu xa hơn nằm ở chính khung pháp lý hiện hành. Pháp luật Việt Nam hiện chưa có định nghĩa chính thức về "sở hữu kỳ nghỉ”, "hợp đồng kỳ nghỉ du lịch" hay "timeshare" trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2023 hoặc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Mô hình này thường được hiểu là việc khách hàng trả tiền trước để được quyền sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng tại khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian nhất định. Tuy nhiên, đây chỉ là cách hiểu mang tính thực tiễn, chưa được luật hóa bằng các quy định cụ thể.
Sự thiếu vắng một hành lang pháp lý rõ ràng dẫn đến nhiều hệ quả. Một mặt, cơ quan quản lý gặp khó khăn trong việc giám sát và kiểm tra hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp cung cấp sản phẩm timeshare. Mặt khác, khi tranh chấp phát sinh, việc xác định quan hệ pháp luật thuộc phạm vi điều chỉnh của luật du lịch, luật thương mại, luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng hay các quy định dân sự khác trở nên phức tạp. Điều này khiến quá trình giải quyết tranh chấp kéo dài và làm gia tăng rủi ro cho người khiếu nại.
Các chuyên gia pháp lý cũng cho rằng cần nhìn nhận nhiều vụ việc dưới góc độ rộng hơn một tranh chấp dân sự thông thường. Khi người dân bỏ ra vài trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng để mua quyền nghỉ dưỡng dài hạn nhưng không thể sử dụng như kỳ vọng, không thể chuyển nhượng như lời tư vấn và tiếp tục bị yêu cầu đóng thêm tiền để "thoát hợp đồng", bản chất vụ việc có thể đã vượt ra ngoài phạm vi của một giao dịch dịch vụ thông thường.
Nếu những cam kết về lợi nhuận, mua lại hoặc hỗ trợ chuyển nhượng được xác định là không có thật ngay từ đầu và chỉ nhằm tạo niềm tin để khách hàng giao tiền, vụ việc không còn đơn thuần là tranh chấp dân sự mà có thể được xem xét dưới góc độ hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản.
Đối với những trường hợp cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, các luật sư khuyến nghị nạn nhân cần chủ động tố giác đến cơ quan điều tra thay vì chỉ lựa chọn con đường khởi kiện dân sự. Theo Điều 174 Bộ luật Hình sự, người có hành vi sử dụng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Tùy theo tính chất, mức độ và giá trị tài sản chiếm đoạt, người phạm tội có thể đối mặt với các hình phạt nghiêm khắc theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh trách nhiệm hình sự, người thực hiện hành vi lừa đảo còn có nghĩa vụ hoàn trả tài sản đã chiếm đoạt và bồi thường thiệt hại cho người bị hại theo quy định của pháp luật dân sự.
Gần 200 đối tượng bị Công an TP Hà Nội khởi tố trong vụ án lừa đảo "mua bán kỳ nghỉ”
Các nước xử lý lừa đảo Timeshare ra sao?
So sánh với quốc tế cho thấy Việt Nam có thể rút ra nhiều bài học trong việc phòng ngừa và xử lý các vụ lừa đảo liên quan đến "sở hữu kỳ nghỉ”.
Tại Mỹ, Ủy ban Thương mại Liên bang (FTC) từng phối hợp với cơ quan thực thi pháp luật của 28 bang và 10 quốc gia để triển khai 191 hành động pháp lý, bao gồm cả cưỡng chế hành chính và truy tố hình sự, với hơn 184 cá nhân bị đưa ra xét xử. Gần đây nhất, vào tháng 4/2026, một tòa án Mỹ đã ra lệnh buộc người điều hành một đường dây "thoát hợp đồng timeshare" phải bồi thường 140 triệu USD, đồng thời áp dụng lệnh cấm vĩnh viễn đối với các hoạt động quảng cáo, tiếp thị hoặc chào bán dịch vụ liên quan đến "thoát hợp đồng timeshare". Bị cáo cũng bị cấm thực hiện các hành vi bán hàng tận nhà có yếu tố lừa đảo hoặc bất kỳ hành vi gian dối, gây hiểu lầm nào khác.
Mức phạt 140 triệu USD cùng lệnh cấm vĩnh viễn cho thấy cách tiếp cận của Mỹ không chỉ dừng lại ở việc xử phạt, mà còn nhằm triệt tiêu hoàn toàn khả năng tái phạm của đối tượng vi phạm.
Còn ở Anh, cuộc điều tra vụ Sell My Timeshare kéo dài suốt sáu năm, với việc phân tích hơn 5,5 triệu cuộc gọi và rà soát hàng trăm tài khoản ngân hàng tại nhiều quốc gia, cho thấy mức độ phức tạp và nguồn lực khổng lồ cần thiết để triệt phá một đường dây timeshare xuyên quốc gia. Kết quả, 14 bị cáo đã bị đưa ra xét xử qua bốn phiên tòa, trong đó mức án cao nhất lên tới 7 năm rưỡi tù giam.
Giai đoạn 2024-2025 cũng được đánh giá là giai đoạn biến động mạnh nhất của ngành "timeshare exit" tại Mỹ, khi FTC mở rộng các biện pháp cưỡng chế, các tổng chưởng lý bang đồng loạt vào cuộc, Better Business Bureau rút chứng nhận của nhiều doanh nghiệp từng được đánh giá cao, đồng thời hàng loạt vụ kiện tập thể được đệ trình tại tòa án liên bang và cấp bang.
Đối với Việt Nam, kinh nghiệm quốc tế cho thấy cần tiếp cận vấn đề một cách toàn diện hơn, thay vì chỉ tập trung vào xử lý khi tranh chấp đã phát sinh. Trước mắt, cơ quan chức năng có thể tăng cường kiểm tra các doanh nghiệp kinh doanh "sở hữu kỳ nghỉ”, không chỉ dừng ở giấy phép và hợp đồng mẫu, mà cần rà soát cả tài liệu quảng cáo, kịch bản tư vấn, chính sách chuyển nhượng, cơ chế mua lại, quy trình hội thảo và các mẫu phiếu thu.
Thực tế cho thấy, rủi ro lớn nhất không nằm hoàn toàn trong câu chữ của hợp đồng, mà nằm ở khoảng cách giữa nội dung hợp đồng và những lời tư vấn trong quá trình bán hàng. Vì vậy, việc yêu cầu doanh nghiệp công bố cảnh báo rủi ro rõ ràng, ngắn gọn và dễ hiểu trước khi ký kết là một biện pháp cần thiết nhằm bảo vệ người tiêu dùng.
Vụ khởi tố 187 bị can tại Hà Nội là dấu hiệu cho thấy cơ quan chức năng đã bắt đầu chuyển hướng mạnh sang xử lý hình sự đối với loại hình lừa đảo này. Tuy nhiên, để bảo vệ người dân từ gốc, khung pháp lý vẫn cần tiếp tục hoàn thiện, trong đó bao gồm việc xây dựng định nghĩa pháp lý chính thức cho mô hình "sở hữu kỳ nghỉ”, quy định bắt buộc mọi cam kết bán hàng phải được thể hiện bằng văn bản hợp đồng, đồng thời thiết lập cơ chế giám sát chủ động từ phía cơ quan quản lý, thay vì chỉ xử lý khi nạn nhân đã tự phát hiện và khởi kiện.
(CATP) Trong tất cả các vụ lừa đảo "sở hữu kỳ nghỉ” được ghi nhận tại Việt Nam và trên thế giới, nạn nhân luôn có một đặc điểm chung: phần lớn là người cao tuổi. Đó không phải sự trùng hợp, mà là chiến lược có chủ đích của các đường dây lừa đảo. Hộp thư điện tử của một luật sư theo dõi các vụ tranh chấp timeshare có một mục riêng mang tên Timeshare, lưu trữ đề nghị tư vấn về các vụ mua bán kỳ nghỉ có dấu hiệu lừa đảo. Mỗi email là một câu chuyện khác nhau, nhưng điểm đến khá gần nhau. Người muốn lấy lại tiền, người muốn thoát khỏi hợp đồng, người chấp nhận mất trắng, chỉ cần "lôi bọn lừa đảo ra tòa"...