Bất thường từ vụ hóa giá nhà ở Tân Bình: Giám đốc thẩm hủy cả hai bản án

Hội đồng Thẩm phán TANDTC ngày 22/9/2023 gồm 5 thẩm phán, do ông Ngô Hồng Phúc làm Chủ tọa đã mở phiên tòa giám đốc thẩm vụ án "Tranh chấp hợp đồng tín dụng và yêu cầu hủy quyết định cá biệt" giữa Ngân hàng TMCP Á Châu và ông Tống Hoàng Ân - Chủ doanh nghiệp tư nhân Phương Tây theo Quyết định kháng nghị GĐT số 02/2023/KN-KDTM của Chánh án TANDTC (Chuyên đề Công an TPHCM đã có nhiều bài phản ánh về vụ án này).

Xét toàn diện hồ sơ vụ án, Hội đồng Thẩm phán nhận định: Nhà đất số 149/24 Bành Văn Trân (BVT), phường 7, quận Tân Bình của vợ chồng cụ Nguyễn Thị Thạch sinh sống cùng các con Tống Hoàng Ân, Tống Hoàng Dũ, Tống Hoàng Thoại, Tống Thị Thu Ba từ trước năm 1975. Khi cụ Thạch định cư nước ngoài đã giao nhà đất cho Nhà nước quản lý. Năm 2002, Công ty Quản lý Kinh doanh nhà TP ký hợp đồng thuê nhà với ông Ân, đại diện cho 14 thành viên gồm vợ, chồng, con ông Ân, ông Dũ, ông Thoại, bà Ba. Năm 2003, bốn anh em ông Ân cùng ký đơn đề nghị mua căn nhà trên để ở. Trong hồ sơ có 2 giấy thỏa thuận đồng ý cho vợ chồng ông Ân đại diện liên hệ cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục mua căn nhà, việc đứng tên trên Giấy chứng nhận nhà ở và quyền sử dụng đất ở (GCN) do bốn anh em đồng sở hữu. Tuy nhiên, khi duyệt và cấp GCN chỉ có tên vợ chồng ông Ân.

Quyết định giám đốc thẩm hủy án sơ, phúc thẩm để xét xử lại

Theo Điều 5 Nghị định 61/CP và Điều 497 BLDS 2005, các thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà đều có quyền ngang nhau trong việc mua nhà đang thuê của Nhà nước. Thực tế, 4 anh em đều có nguyện vọng mua nhà, cùng thỏa thuận giao cho vợ chồng ông Ân đại diện. Nhưng khi duyệt hồ sơ, Công ty Quản lý Kinh doanh nhà chỉ căn cứ đơn xin mua nhà của vợ chồng ông Ân để tham mưu cho Hội đồng bán nhà ở, trình UBND TPHCM duyệt bán căn nhà trên cho vợ chồng ông Ân là không đúng và xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của những người có tên trong hợp đồng thuê nhà. Sau khi phát hiện sai sót, UBND Q.Tân Bình đã thu hồi, hủy bỏ GCN của vợ chồng ông Ân, cấp GCN cho 12 thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà. Việc thu hồi GCN cũ, cấp GCN mới được thanh tra kết luận là đúng quy định của pháp luật.

TANDTC xác định TA cấp sơ thẩm và phúc thẩm không xem xét toàn bộ quá trình giải quyết khắc phục các sai sót trong việc bán nhà, cấp GCN cũng như nội dung kết luận của thanh tra mà hủy quyết định thu hồi GCN của UBND Q.Tân Bình là không đúng pháp luật. Mặt khác, TA cấp sơ thẩm và phúc thẩm cho rằng ông Ân là người nộp tiền mua nhà đất, những người khác không nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ, không thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó quyết định hủy 12 GCN là không đúng thỏa thuận của các thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà và các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.

Về việc ông Ân vay tiền tại ngân hàng ACB, theo khoản 3 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì ngân hàng chỉ được xem là "ngay tình" trong trường hợp không biết và không thể biết về việc ông Ân không có quyền dùng nhà đất số 149/24 BVT để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thực tế, gia đình ông Ân, ông Dũ, ông Thoại, bà Ba với 14 nhân khẩu đã sinh sống ổn định, liên tục tại nhà đất nói trên từ trước khi ký hợp đồng thuê nhà cho đến nay. TA cấp sơ thẩm và phúc thẩm chưa đánh giá, xác minh làm rõ, thời điểm ký hợp đồng thế chấp ngân hàng đã không thẩm định, xác minh nên không biết ngoài gia đình ông Ân còn có những người khác đang quản lý, sử dụng nhà đất hoặc nếu có thẩm định thì phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh những người đang quản lý, sử dụng nhà đất biết việc thế chấp này. TA cấp sơ thẩm và phúc thẩm cho rằng ngân hàng ngay tình khi nhận thế chấp tài sản, hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật, từ đó quyết định ngân hàng được quyền yêu cầu cơ quan thi hành án kê biên, phát mãi nhà đất 149/24 BVT là chưa có căn cứ vững chắc và không đảm bảo quyền lợi của các đương sự.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện VKSND tối cao nhất trí với Quyết định kháng nghị của Chánh án TANDTC. Căn cứ các quy định pháp luật và chứng cứ trong hồ sơ, Hội đồng thẩm phán quyết định hủy bản án phúc thẩm số 10/2020/KDTM-PT của TANDCC tại TPHCM và bản án sơ thẩm số 1876/2019/KDTM-ST của TAND TPHCM. Giao hồ sơ vụ án cho TAND TPHCM xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm đúng quy định pháp luật.