Từ vụ tranh chấp nợ...
Ông Tống Hoàng Ân - Chủ doanh nghiệp tư nhân Phương Tây và vợ là Lê Thị Thùy Dung đứng tên chủ sở hữu căn nhà 149/24 Bành Văn Trân (BVT), P7Q.Tân Bình, TPHCM. Năm 2007 - 2008, ông Ân thế chấp căn nhà trên cho Ngân hàng (NH) thương mại cổ phần Á Châu (ACB) vay 4 tỷ đồng để sản xuất - kinh doanh. Do ông Ân không trả hết nợ, ACB khởi kiện, TANDTP ban hành Quyết định (QĐ) công nhận Thỏa thuận số 85/2011/QĐST-KDTM, theo đó ông Ân phải trả cho NH hơn 3,391 tỷ đồng, nếu quá hạn không thanh toán thì phải chịu các biện pháp cưỡng chế theo quy định, kể cả việc phát mãi TS thế chấp.
Quá trình giải quyết vụ việc, ba hộ dân cùng sinh sống tại nhà 149/24 BVT gồm: hộ ông Tống Hoàng Dũ, ông Tống Hoàng Thoại, bà Tống Thị Thu Ba khiếu nại, cho rằng căn nhà là TS đồng sở hữu của 4 hộ, không phải TS riêng của ông Ân. Nguồn gốc căn nhà là của cha mẹ (vợ chồng ông Tống Tấn Sỹ), đã chia cho mỗi người con một phần, còn lại làm nơi thờ phụng và sân chung. Khi đi xuất cảnh, vợ chồng ông Sỹ giao toàn bộ khu nhà đất cho Nhà nước quản lý, trong đó có 15 nhân khẩu là thân nhân được tạm cư ngụ. Năm 1997, UBNDTP xác lập quyền sở hữu nhà nước đối với căn nhà này.
Từ năm 2002, Công ty quản lý kinh doanh nhà thành phố (QLKDNTP) ký hợp đồng (HĐ) thuê nhà với ông Tống Hoàng Ân với tư cách đại diện hộ gia đình lưu cư. Danh sách đính kèm HĐ thuê gồm 14 người của 4 hộ các ông bà Ân, Dũ, Thoại, Ba. Năm 2006, ông Ân đại diện 4 hộ làm thủ tục mua hóa giá nhà. Mặc dù trong hồ sơ xin mua nhà có "giấy thỏa thuận" của các anh em ghi rõ vợ chồng ông Ân chỉ đại diện làm thủ tục, việc đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (gọi tắt là GCN) do 4 anh chị em đứng tên đồng sở hữu. Tuy nhiên, UBND quận Tân Bình lại cấp GCN số 4868/2007/UB.GCN cho riêng vợ chồng ông Ân - bà Dung.
Căn nhà đang xảy ra tranh chấp
Giải quyết khiếu kiện của các hộ dân, UBND quận Tân Bình ban hành QĐ thu hồi, hủy bỏ GCN số 4868, đồng thời cấp GCN số CH00436 cho 12 người là thành viên (trên 18 tuổi) trong HĐ thuê nhà. Vợ chồng ông Ân và Ngân hàng ACB không đồng ý, dẫn đến khiếu nại kéo dài.
Theo chỉ đạo của UBNDTP, Thanh tra thành phố (TP) phối hợp cùng các cơ quan liên quan rà soát hồ sơ pháp lý của căn nhà 149/24 BVT, kết luận: Việc bán hóa giá, cấp GCN đúng trình tự, thủ tục. Tuy nhiên, Công ty QLKDNTP chỉ ghi tên ông Ân - bà Dung, mà không ghi đầy đủ tên các thành viên trong HĐ thuê trên GCN là trái quy định tại điều 497 Bộ luật Dân sự 2005; UBND quận Tân Bình thu hồi, hủy bỏ GCN số 4868 mà không thẩm tra là trái quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP.
Việc UBND quận Tân Bình cấp GCN trong khi căn nhà đã được thế chấp tại NH, được đăng ký giao dịch bảo đảm, TANDTP đã có QĐ công nhận giao dịch dân sự là có thiếu sót. Từ những nhận định trên, Thanh tra TP kiến nghị thu hồi, hủy bỏ GCN số 4868; kiểm điểm, xử lý trách nhiệm các tổ chức, cá nhân liên quan.
Do những khúc mắc liên quan đến việc hóa giá nhà 149/24 BVT và nhiều vi phạm khác trong tố tụng, TAND tối cao tái thẩm, hủy QĐ công nhận Thỏa thuận số 85/2011/QĐST-KDTM, trả hồ sơ xét xử lại từ đầu.
Lòi ra căn nhà "vô chủ”
Dù cơ quan chức năng thừa nhận sai sót trong việc bán hóa giá căn nhà 149/24 BVT, nhưng Bản án số 1876/2019/KDTM-ST của TANDTP và Bản án số 10/2020/KDTM-PT của TAND cấp cao tại TPHCM cùng tuyên xử chấp nhận yêu cầu của ACB, buộc vợ chồng ông Ân thanh toán cho NH hơn 8,8 tỷ đồng, bao gồm hơn 2,8 tỷ đồng nợ gốc và gần 6 tỷ đồng nợ lãi; trường hợp ông Ân không thanh toán hoặc thanh toán không đủ thì NH có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án (THA) kê biên, phát mãi TS thế chấp là căn nhà 149/24 BVT.
Hai cấp tòa sơ - phúc thẩm cho rằng, nhà và đất số 149/24 BVT là TS của ông Ân - bà Dung đã được UBND quận Tân Bình cấp GCN. Ông Ân thế chấp TS này để bảo đảm khoản vay tại ACB nên yêu cầu đòi nợ của NH là có căn cứ. Ngoài ra, 2 bản án còn tuyên hủy GCN số CH00436 cấp cho 12 người thuộc hộ gia đình ông Dũ, ông Thoại và bà Thu Ba; hủy QĐ của UBND quận Tân Bình về việc thu hồi, hủy bỏ GCN số 4868.
Ngày 16-11-2022, Cục THADS TPHCM đo vẽ hiện trạng toàn bộ nhà đất số 149/24 BVT, phát hiện có thay đổi diện tích xây dựng (94,89m2) với qui mô nhà 2 tầng và sân thượng, xây dựng không phép năm 2002, chưa được công nhận.
Theo các hộ sống tại đây, phần nhà phát sinh này đã tồn tại trong khuôn viên khu nhà đất 149/24 BVT trước thời điểm hóa giá, đối chiếu với GCN số 4868 thì ghi nhận nơi đây là đất trống. Được biết qui trình hóa giá nhà phải qua các thủ tục thẩm định, duyệt bản vẽ, tổ chức mua bán hóa giá và cấp GCN, vậy vì sao các cá nhân và cơ quan thẩm quyền có sự sai sót này?
Nghiêm trọng hơn, khi giải quyết vụ án, 2 cấp tòa sơ - phúc thẩm cũng không xem xét thẩm định tại chỗ nhà đất nên không biết và không phát hiện việc hóa giá "sót", không làm rõ tình trạng chủ sở hữu căn nhà này là của ai, mà lại tuyên xử phát mãi toàn bộ nhà đất 149/24 BVT.
Đây là sai sót nghiêm trọng, chẳng những ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của những người có quyền mua hóa giá nhà đất nói trên, mà còn gây thiệt hại cho Nhà nước. Nếu Cục THADS TPHCM biết sai sót này mà vẫn kê biên, bán đấu giá là trái luật, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước.
Để vụ án được giải quyết triệt để, đúng đắn, tránh oan sai, thiệt hại cho Nhà nước và người dân, rất cần các cơ quan chức năng vào cuộc kiểm tra, giám sát việc xét xử, THA; kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm đối với Bản án số 10/2020/KDTM-PT của TAND cấp cao tại TPHCM.