3 luật liên quan đến đất đai: Sẽ kích thích thị trường bất động sản

Cố gắng lớn của Chính phủ và Quốc hội

Quốc hội đã đồng ý thông qua nghị quyết về chương trình xây dựng luật năm 2025, điều chỉnh chương trình năm 2024, để xem xét Luật Đất đai và 3 luật liên quan gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực sớm từ ngày 01/8/2024 tại đợt 2 kỳ họp 7 đang diễn ra.

Hiện các bộ, ban ngành liên quan đang nỗ lực làm mọi công tác chuẩn bị để kịp Chính phủ trình Quốc hội. Đặc biệt với Luật Đất đai 2024, nếu được Quốc hội chấp thuận cho phép có hiệu lực sớm, hy vọng sẽ có tác động lớn đến đời sống kinh tế - xã hội cả nước. Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, hôm 18/01. Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025; riêng Điều 190 và Điều 248 của luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01/4.

Chung cư phân khúc bình dân trên đại lộ Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân, TPHCM. Ảnh: TTXVN

Theo Bộ Tài Nguyên và Môi trường, việc đề xuất đưa Luật Đất đai có hiệu lực sớm sẽ nhằm kịp thời giải quyết, xử lý dứt điểm các tồn đọng về đất; đồng thời thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, phát huy tiềm năng, hiệu quả nguồn lực đất đai. Luật Đất đai mới với nhiều điều khoản có lợi cho người dân và doanh nghiệp (DN), sẽ tháo gỡ những khó khăn trong tiếp cận đất đai cho sản xuất - kinh doanh, thu hút đầu tư, góp phần hoàn thành mục tiêu kinh tế - xã hội đã đề ra, mang lại lợi ích thiết thực cho người dân.

Điều này phù hợp với mong muốn của các địa phương. Phó chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường cho biết, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ tác động lớn đến đời sống kinh tế - xã hội của TP. Chỉ tính 2 tháng đầu năm 2024, số thủ tục liên quan đến nhà đất hơn 67.000, tăng gần 19.000 hồ sơ so với cùng kỳ và chắc chắn, khi luật này có hiệu lực, các thủ tục, giao dịch BĐS sẽ tăng lên rất nhiều.

Có lợi cho người dân lẫn doanh nghiệp

Với Luật Đất đai 2024, nhiều điều khoản có lợi cho người có quyền sử dụng đất (SDĐ) "tháo nút" những tranh chấp đất đai, tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh, khởi sắc.

Về những trường hợp thu hồi đất, Điều 79 của Luật Đất đai mới quy định cụ thể 36 trường hợp "thật sự cần thiết" Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Các trường hợp thu hồi đất theo trình tự, thủ tục rút gọn, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng. Nếu dự án nào thực sự vì mục đích công cộng, vì quốc gia, vì an ninh, vì Nhà nước thì Nhà nước có thể thu hồi bằng cơ chế hành chính.

Đối với các dự án nhà ở xã hội (NƠXH), các DN, nhà đầu tư, ngay cả đơn vị sự nghiệp công lập đã thực hiện tự chủ về tài chính cần phải thỏa thuận với người SDĐ, thu hồi đất theo cơ chế thị trường. Điểm mới rất có lợi cho người có quyền SDĐ là bảng giá đất được ban hành hằng năm, thay vì 5 năm như luật cũ. Bốn phương pháp định giá đất trong Luật Đất đai 2024 là điểm mới rất đáng chú ý, khoa học và thực tiễn mà nhiều nước trên thế giới đã áp dụng.

Luật mới cũng bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Bảng giá đất cũng được xây dựng định kỳ từ ngày 01/01 hàng năm được công bố công khai, phù hợp với cơ chế thị trường. Đây là quy định rất quan trọng để bảo vệ người có quyền SDĐ. Luật mới cho phép đất không giấy tờ trước ngày 01/7/2014 (thay vì 01/7/2004 như quy định cũ) không có tranh chấp, được cấp "sổ đỏ”.

Dãy nhà ở xã hội tại Khu đô thị dệt may TP.Nam Định. Ảnh: TTXVN

Đầu tiên là những trường hợp SDĐ trước ngày 18/12/1980. Thứ hai là từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993. Thứ ba là từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014. Luật yêu cầu 3 trường hợp nêu trên đều phải được UBND cấp phường, xã nơi có đất xác nhận là hiện nay không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai. Tùy vào từng nhóm sẽ có những quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ.

Luật mới cũng sẽ "tháo nút" tranh chấp đất đai. Thời gian dài vừa qua, việc khiếu kiện đất đai liên quan nhiều đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng, chủ yếu là do mức đền bù không thỏa đáng, không sát với giá trị thị trường. Việc tái định cư cũng vậy, nhiều trường hợp không bù đắp lại được cho người dân có một chỗ ở tương xứng. Luật Đất đai mới quy định về cơ chế bồi thường, tái định cư rõ ràng, minh bạch. Việc xác định giá đất phải sát với giá thị trường.

Nếu như giá đất không sát với giá thị trường thì khi đó sử dụng bảng giá đất công bố hàng năm và nhân với hệ số. Về tái định cư, luật mới quy định rất rõ khu vực tái định cư phải được đầu tư xây dựng hạ tầng và có các tiêu chí cụ thể, nhằm tạo điều kiện về cuộc sống cho người dân tốt hơn nơi ở cũ. Như vậy, Luật Đất đai mới hướng đến việc bảo vệ cho người dân có quyền SDĐ bị thu hồi và bảo đảm cho người dân có được lợi ích thỏa đáng.

Tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Đây là quy định hoàn toàn mới, khắc phục tình trạng "ảo" trước đây khi nhiều trường hợp không trực tiếp sản xuất "lách luật" bằng cách "chạy" giấy chứng nhận là người trực tiếp sản xuất để được chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Luật Đất đai sửa đổi hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, SDĐ nông nghiệp theo hướng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền SDĐ nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương. Luật mới cho phép người SDĐ nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi; được sử dụng để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Luật nhà ở kích thích thị trường bất động sản

Với Luật Nhà ở 2023, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng, góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng hiệu quả quản lý và phát triển nhà ở, đặc biệt NƠXH, kích thích thị trường BĐS vốn vẫn còn rất trầm lắng.

Điểm tích cực đáng chú ý của Luật Nhà ở 2023 cho phép chủ đầu tư NƠXH được miễn các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng, thuê đất, giúp gỡ vướng mắc cho các dự án phân khúc này. Nếu sớm có hiệu lực pháp luật, Luật Nhà ở 2023 sẽ gỡ nút thắt chủ đầu tư muốn làm dự án NƠXH phải thực hiện các thủ tục liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng, thuê đất để làm hồ sơ xin miễn các loại tiền và các thủ tục này thường kéo dài khá lâu.

Theo quy định hiện hành, người mua NƠXH phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân, tức không quá 11 triệu đồng/tháng. Nay Bộ Xây dựng đã "nới" điều kiện đối với người mua NƠXH. Theo đó, quy định phải bảo đảm điều kiện có mức thu nhập bình quân hàng tháng của người đứng đơn và vợ hoặc chồng của người đó không quá 15 triệu đồng/tháng; thời hạn xác định điều kiện về thu nhập trong 3 năm trước liền kề năm được xét mua, thuê mua NƠXH; bỏ điều kiện người mua NƠXH phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân, tức không quá 11 triệu đồng/tháng. Ngoài ra còn bỏ yêu cầu nơi cư trú của người mua nhà, chỉ cần có đăng ký tạm trú.

Với Luật Kinh doanh BĐS, có 11 điểm mới, đặc biệt hướng đến công khai loạt thông tin về BĐS trước khi đưa vào kinh doanh để khách hàng biết, nhằm tạo sự minh bạch, an toàn. Đặc biệt, Luật Kinh doanh BĐS mới có quy định chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán BĐS hình thành trong tương lai. Lượng tiền còn lại bắt buộc chủ đầu tư phải huy động từ tiền mặt có sẵn, vay ngân hàng, phát hành trái phiếu...

Đây là quy định chặt chẽ, giúp người dân bớt rủi ro khi mua bán BĐS hình thành trong tương lai, có ý nghĩa thiết thực với phân khúc nhà ở thương mại. Quy định này giúp thị trường minh bạch hơn, loại bỏ nhiều dự án "vẽ” ra, ôm tiền của người dân rồi chây ì không chịu xây dựng, chậm tiến độ.