Ngày 18/6/2014, Quốc hội ban hành Luật Xây dựng 2014, theo đó quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân và quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng. Trong quá trình áp dụng Luật Xây dựng năm 2014 còn có nhiều bất cập, và đã được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi Luật số 03/2016/QH14, Luật số 35/2018/QH14 và Luật số 40/2019/QH14.
Gần đây nhất, ngày 17/6/2020, tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khoá XIV, Quốc hội ban hành Luật số 62/2020/QH14 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2014 (viết tắt là Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020). Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2021.
1. Bãi bỏ khái niệm “nhà ở riêng lẻ” trong Luật Xây dựng năm 2014
Theo Khoản 29 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014, “nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật”.
Đồng thời, khái niệm nhà ở riêng lẻ cũng được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể tại Khoản 2 Điều 3 thì “nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập”.
Như vậy, khái niệm nhà ở riêng lẻ giữa Luật Xây dựng năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 không có sự thống nhất với nhau. Do đó tại Điểm e Khoản 1 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, khái niệm “nhà ở riêng lẻ” tại Khoản 29 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 bị bãi bỏ.
2. Sửa đổi quy định về thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng và thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
Về thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng
Theo Điều 34 Luật Xây dựng năm 2014, UBND cấp huyện cấp thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch nông thôn trong phạm vi địa giới hành chính do minh quản lý sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, Khoản 7 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 giao quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng cho UBND cấp tỉnh. Theo đó, UBND cấp huyện chỉ còn thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch nông thôn.
Về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
Theo quy định Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014, Bộ Xây dựng có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình đặc biệt. Tuy nhiên, Khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 đã bãi bỏ thẩm quyền này của Bộ Xây dựng và giao cho UBND cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình xây dựng cấp đặc biệt.
Đồng thời, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định cụ thể hơn thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của UBND cấp huyện, theo đó UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.
Như vậy, UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng với tất cả các công trình xây dựng thuộc đối tượng quy định phải cấp phép xây dựng tại địa phương, điều này giúp tăng cường phân cấp quản lý cho chính quyền địa phương, nâng cao hiệu quả quản lý trong công tác quản lý trật tự xây dựng.
Ảnh minh họa
3. Cơ quan chuyên môn về xây dựng
Theo Luật 2020 thì cơ quan chuyên môn về xây dựng: là cơ quan được giao quản lý xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; cơ quan được giao quản lý xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện; Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
So với Luật 2014 thì Luật 2020 không nêu cụ thể tên cơ quan quản lý cho phù hợp với việc sắp xếp bộ máy của cấp tỉnh, cấp huyện. Đồng thời bổ sung Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế là cơ quan chuyên môn về xây dựng.
4. Sửa đổi, bổ sung công trình được miễn giấy phép xây dựng
Căn cứ Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, những công trình được bổ sung vào trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:
– Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo.
– Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.
– Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định.
Theo quy định mới nêu trên, điểm đáng lưu ý là công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở thì được miễn giấy phép xây dựng. Điều này đồng nghĩa với việc các công trình này chỉ phải thực hiện 02 thủ tục tại cơ quan chuyên môn về xây dựng/ cơ quan cấp phép thay vì phải thực hiện tuần tự cả 03 thủ tục thẩm định dự án, thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, cấp phép xây dựng như trước đây.
Đồng thời, Luật 2020 sửa đổi, bổ sung một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đáng chú ý như sau:
– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 đã lược bỏ đi điều kiện “tổng diện tích sàn dưới 500m2”).
– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa (Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định “siết chặt” hơn điều kiện miễn giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở nông thôn).
5. Sửa đổi, bổ sung quy định về lập dự án đầu tư xây dựng
Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 kế thừa quy định dự án đầu tư xây dựng chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và quy định nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng không phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. Đồng thời, Khoản 10 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2020 sửa đổi, bổ sung những nội dung sau đây:
– Lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng: Ngoài chủ đầu tư thì cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị án phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, trừ trường hợp tại Khoản 3, 4 Điều 52 Luật Xây dựng năm 2014.
– Lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng: Ngoài dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A thì Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 còn bổ sung những dự án sau phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng:
Dự án PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ.
Dự án khác do người quyết định đầu tư quyết định.
6. Bổ sung thêm Các loại giấy phép xây dựng
Luật 2020 kế thừa Luật 2014, tuy nhiên bổ sung thêm giấy phép xây dựng có thời hạn, cụ thể Giấy phép xây dựng gồm:
– Giấy phép xây dựng mới;
– Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
– Giấy phép di dời công trình;
– Giấy phép xây dựng có thời hạn.
7. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
Trước đây Luật 2014 chỉ quy định điều kiện cấp phép xây dựng có thời hạn là: Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng. Luật 2020 đã bổ sung ngoài Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, còn thuộc quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Luật 2020 bổ sung thêm điều kiện là phải: Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Luật 2014 không quy định về hỗ trợ cho người được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn khi thực hiện phá dỡ công trình khi nhà nước có quyết định thu hồi đất. Luật 2020 đã bổ sung như sau: Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
8. Rút ngắn thời gian cấp giấy phép xây dựng
Theo quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014, thời gian cấp giấy phép xây dựng là:
30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời).15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (trường hợp cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ).
Đến Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, thời hạn cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời được rút xuống còn 20 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (Điểm b Khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020).
Lưu ý: Thời hạn cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ vẫn giữ nguyên là 15 ngày.
9. Bỏ quy định về đủ vốn khi khởi công xây dựng
Theo Điều 107 Luật Xây dựng năm 2014, việc khởi công xây dựng công trình phải đảm bảo các điều kiện sau:
Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng.Có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng.Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt và được chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận trên bản vẽ.Có hợp đồng thi công xây dựng được ký giữa chủ đầu tư và nhà thầu được lựa chọn.Được bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình.Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng.
Tuy nhiên, Khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 đã sửa đổi quy định trên, theo đó, khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư không phải đáp ứng điều kiện về đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình. Nhưng quy định mới bắt buộc chủ đầu tư phải gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc.
10. Sửa đổi, bổ sung quy định về phá dỡ công trình xây dựng
Bổ sung trường hợp được phá dỡ công trình
Theo quy định tại Khoản 44 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, trường hợp sau được bổ sung vào trường hợp được phá dỡ công trình xây dựng, cụ thể: “Trường hợp công trình phải phá dỡ khẩn cấp nhằm kịp thời phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, các nhiệm vụ cấp bách để bảo đảm quốc phòng, an ninh, đối ngoại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Quy định cụ thể về trình tự phá dỡ công trình
Luật Xây dựng năm 2014 không quy định trình tự cụ thể mà chỉ quy định việc phá dỡ công trình xây dựng phải đáp ứng các yêu cầu:
Phá dỡ công trình chỉ được thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có).Phá dỡ công trình phải được thực hiện theo phương án, giải pháp phá dỡ được duyệt, bảo đảm an toàn và bảo vệ môi trường.
Trong khi đó, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định cụ thể hơn về trình tự phá dỡ công trình:
Lập phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng. Trường hợp công trình thuộc diện phải có quyết định phá dỡ, cưỡng chế phá dỡ thì phải có quyết định phá dỡ hoặc quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng.Thẩm tra, phê duyệt thiết kế phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng đối với công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng.Tổ chức thi công phá dỡ công trình xây dựng.Tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác phá dỡ công trình xây dựng.