Đâu là mục đích của chiêu trò "thổi giá" đất ở Thủ Thiêm?

Gia tăng tình trạng mất cân đối giữa nhà ở cao cấp và nhà ở thu nhập thấp

Ủy ban Kinh tế của Quốc hội vừa báo cáo rà soát việc ban hành và thực hiện quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có đề cập đến vụ đấu giá đất tại các lô 3-5, 3-8, 3-9 và 3-12 ở Khu đô thị mới (KĐTM) Thủ Thiêm (TPHCM).

“Đây là cuộc đấu giá các lô đất có giá trị lớn nhất tính đến nay, với tổng giá trúng đấu giá lên đến 37.346 tỷ đồng, gấp 7,09 lần giá khởi điểm đấu giá” – Uỷ ban Kinh tế đánh giá.

Cuộc đấu giá 4 lô "đất vàng" ở Thủ Thiêm có giá trị cao nhất từ trước đến nay

Theo cơ quan này, việc các doanh nghiệp trúng đấu giá với giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm đã tối đa hóa khoản thu ngân sách nhà nước. Trường hợp các doanh nghiệp sau khi trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ phải chịu chế tài mất khoản tiền đặt cọc lớn, khoản tiền này cũng được nộp vào ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, cơ quan của Quốc hội chỉ ra, dù công ty trúng đấu giá sẽ thực hiện đúng cam kết nộp tiền sử dụng đất theo kết quả trúng đấu giá hay sẽ đơn phương hủy bỏ cam kết thì sau vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm cũng phát sinh một số vấn đề cần quan tâm.

Cụ thể, trường hợp công ty trúng đấu giá thực hiện đúng cam kết nộp tiền sử đụng đất theo kết quả trúng đấu giá, mặt bằng giá đất tại khu vực Thủ Thiêm nói riêng, tại TPHCM nói chung sẽ bị đẩy lên một mức cao hơn, làm nảy sinh một số vấn đề phức tạp, ảnh hưởng tiêu cực.

Với thị trường bất động sản, trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm, sau đó lấy mức giá này để làm thông tin tham chiếu, xác định giá đất sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới (thậm chí cao hơn nhiều) cho khu vực lân cận địa điểm đấu giá.

“Điều này sẽ có lợi cho các dự án mới được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất nhưng lại gây bất lợi cho các dự án đã được chấp thuận nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc các dự án sẽ thực hiện thu hồi đất để giải phóng mặt bằng sau này” - Uỷ ban Kinh tế cảnh báo, đồng thời lưu ý về sự ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá.

Trong trường hợp nhà đầu tư đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận, Uỷ ban Kinh tế lưu ý, có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.

Chưa hết, giá đất tăng sẽ làm tăng chi phí đầu vào và kéo theo tăng giá nhà ở, bất động sản. Các doanh nghiệp khó có cơ hội đầu tư dự án nhà ở có giá bình dân, giá thấp mà bắt buộc phải đầu tư bất động sản cao cấp, siêu sang phục vụ cho các đối tượng có thu nhập rất cao trong xã hội mới có thể thu hồi vốn và kinh doanh có hiệu quả, tiếp tục gia tăng tình trạng mất cân đối giữa nhà ở cao cấp và nhà ở thu nhập thấp.

“Giá nhà ở tăng sẽ gây thêm khó khăn cho người dân, đặc biệt là nhóm có thu nhập thấp và trung bình trong việc tiếp cận nhà ở” – báo cáo nêu.

Trong khi đó, việc tăng giá đất cũng sẽ gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người dân Thủ Thiêm bị thu hồi đất đã nhận tiền bồi thường hoặc chưa nhận tiền bồi thường gia tăng khiếu nại đòi mức bồi thường cao hơn phương án bồi thường đã được phê duyệt, gây mất ổn định xã hội. Còn cán bộ được giao nhiệm vụ định giá đất, thẩm định giá đất, giao đất, cho thuê đất sẽ xuất hiện tâm lý e ngại bị quy kết làm thất thoát ngân sách nhà nước đối với các trường hợp định giá đất đã thực hiện trước đó, đồng thời sẽ gây khó khăn cho công tác định giá đất, thẩm định giá, giao đất, cho thuê đất trong tương lai.

Xử nghiêm hành vi gây bất ổn thị trường để trục lợi

Phân tích trường hợp công ty trúng đấu giá đơn phương xin chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, Uỷ ban Kinh tế khẳng định, vẫn nảy sinh những vấn đề phức tạp, ảnh hưởng tiêu cực đối với toàn xã hội. Theo cơ quan này, đây có thể chính là hình thức “thổi giá” của doanh nghiệp nhằm lợi dụng việc đẩy giá đất tại khu vực lên cao để tranh thủ bán các bất động sản mà doanh nghiệp đó hoặc các doanh nghiệp có liên quan đang kinh doanh tại TPHCM và các khu vực lân cận.

Cũng qua “thổi giá”, doanh nghiệp muốn “đánh bóng” hình ảnh công ty nhằm tăng giá trị doanh nghiệp để phát hành trái phiếu, tăng giá cổ phiếu, tăng giá trị góp vốn liên doanh, mua bán nợ, mua bán dự án; hoặc để cơ cấu lại các khoản nợ tại các tổ chức tín dụng thông qua việc ký lại các hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất (sẽ định giá lại theo hướng tăng giá trị thế chấp), tiềm ẩn nguy cơ rối loạn, đổ vỡ hệ thống tín dụng, ngân hàng nếu không được các cơ quan chức năng có thẩm quyền kiểm soát chặt chẽ.

Sau khi trúng đấu giá, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã bỏ cọc 

Vẫn theo Ủy ban Kinh tế, việc doanh nghiệp trúng đấu giá đơn phương hủy bỏ hợp đồng trúng đấu giá có thể làm cho giá đất tại KĐTM Thủ Thiêm bớt “sốt ảo”, dần dần trở về giá trị thực nhưng cũng tạo khó khăn cho địa phương trong việc tổ chức đấu giá lại và đấu giá các lô đất tiếp theo.

Chỉ ra nguyên nhân của những bất cập trong vụ đấu giá đất này, Uỷ ban Kinh tế nhận định do quy định chưa rõ ràng, chưa cụ thể về các điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá.

Tiền đặt trước với mức thấp được tính theo giá khởi điểm lại được chuyển thành tiền đặt cọc trong khi giá trúng đấu giá cao hơn gấp nhiều lần; thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá khá dài (180 ngày) có thể bị các công ty tham gia đấu giá thực hiện các ý đồ như “thổi giá” bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng, bán hàng tồn đọng... cũng là những vấn đề được Uỷ ban Kinh tế đặt ra.

Nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả, bảo đảm minh bạch, công bằng trong đấu giá quyền sử dụng đất, khắc phục các hạn chế, bất cập, thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ tiếp tục chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương khẩn trương rà soát, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, kịp thời phát hiện những trường hợp có biểu hiện bất thường, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, có yếu tố trục lợi trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Cùng với đó, Thường trực Uỷ ban Kinh tế đề nghị Bộ Công an theo dõi, xử lý nghiêm các hành vi gây bất ổn thị trường bất động sản để trục lợi, làm giàu bất chính cho một số tổ chức và cá nhân.