Sáng 29/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Một trong những vấn đề thu hút nhiều ý kiến tâm huyết, trách nhiệm từ các đại biểu Quốc hội (ĐBQH) là định giá đất, bảng giá đất và thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất nhằm kiến tạo hành lang pháp lý minh bạch, khả thi và sát thực tiễn.
Đề nghị xác định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng thống nhất trong cả nước
Các ý kiến tham gia thảo luận khẳng định, việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, cùng các nghị quyết, kết luận quan trọng của Bộ Chính trị.
Bên cạnh đó, theo Nghị quyết số 190/2025/QH15 và Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội, các quy định về phân cấp, phân quyền và tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đất đai đang thực hiện theo các nghị định, nghị quyết của Chính phủ chỉ có hiệu lực đến hết ngày 28/02/2027. Điều này đòi hỏi phải ban hành Luật trước ngày 01/3/2027 để không tạo khoảng trống pháp lý.
Quang cảnh phiên họp
Thực tiễn 02 năm thi hành cũng cho thấy, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới quan trọng, song còn bộc lộ một số vướng mắc, bất cập. Trong bối cảnh đất nước phấn đấu tăng trưởng hai con số, việc sửa đổi Luật để khơi thông nguồn lực đất đai là yêu cầu cấp thiết.
Nhiều ĐBQH cũng thống nhất với quan điểm xây dựng Luật xác định quản lý đất đai theo chức năng là tài nguyên, tài sản, nguồn lực cả về diện tích, chất lượng và không gian sử dụng; bảo đảm nhất quán, ổn định, kế thừa và phát triển các quy định đã qua kiểm chứng thực tiễn; hoàn thiện cơ chế, chế tài ngăn ngừa, xử lý nghiêm vi phạm, khắc phục lãng phí, thất thoát và khiếu kiện; đồng thời chuyển trọng tâm từ công cụ hành chính sang công cụ kinh tế.
Phát biểu thảo luận, đại biểu Lê Hữu Trí (Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa) cho rằng, đất đai không chỉ là nguồn lực phát triển kinh tế mà còn liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, môi trường đầu tư và sự ổn định xã hội. Do đó, việc sửa đổi lần này cần vượt qua các yêu cầu tháo gỡ vướng mắc trước mắt, hướng tới xây dựng một khuôn khổ pháp lý đồng bộ, minh bạch, ổn định và có tính khả thi cao.
Đề cập trực tiếp đến vấn đề định giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đại biểu Lê Hữu Trí chỉ ra rằng, thực tiễn áp dụng cho thấy việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại các địa phương còn có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là ở những khu vực giáp ranh. Nếu xác định mức giá quá cao, chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tăng; nếu xác định mức giá quá thấp, người có đất bị thu hồi có thể chịu thiệt thòi. Vấn đề cốt lõi là phải giải quyết hài hòa ba nhóm lợi ích: Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Việc định giá đất không thể chỉ tập trung vào tăng thu ngân sách mà xem nhẹ khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp hoặc quyền lợi chính đáng của người dân.
Đoàn ĐBQH TP Hồ Chí Minh tại hội trường sáng 29/10
Đại biểu Lê Hữu Trí đề nghị dự thảo luật làm rõ nguyên tắc, phương pháp, quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng thống nhất trong cả nước, tăng cường công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và thúc đẩy cơ chế giám sát độc lập nhằm hạn chế sự tùy nghi trong áp dụng giữa các địa phương.
Cùng quan tâm đến cơ chế định giá, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng) đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu định giá đất, loại bỏ các giao dịch bất thường, giao dịch có dấu hiệu thao túng. Đồng thời, cần quy định về việc trước khi công khai căn cứ, phương pháp hoặc kết quả xác định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất phải có cơ chế thẩm định, phản biện độc lập đối với trường hợp tác động lớn, cũng như đưa ngay vào dự thảo luật nội dung làm rõ căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, quy định quyền của người có đất bị thu hồi được đề nghị xem xét lại giá bồi thường khi có căn cứ và thời hạn giải quyết cụ thể. Mục tiêu đặt ra không phải là xác định giá đất cao hay thấp mà phải xác định giá đất hợp lý, công bằng, có căn cứ và có thể kiểm chứng.
Trong khi đó, đại biểu Lê Văn Thế (Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình) nhấn mạnh quan điểm bảo vệ người làm đúng không có nghĩa là bao che sai phạm, những trường hợp cố ý bỏ qua thông tin bắt buộc, làm sai lệch dữ liệu, thông đồng hoặc vụ lợi phải được xử lý nghiêm theo quy định riêng. Đồng thời, những người thực hiện đúng pháp luật và đầy đủ trách nhiệm phải được đánh giá dựa trên cơ sở pháp luật, dữ liệu và điều kiện khách quan tại thời điểm định giá.
Đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc: việc xem xét, đánh giá tính hợp pháp và trách nhiệm trong hoạt động định giá đất phải căn cứ vào quy định pháp luật, thông tin, dữ liệu hợp pháp đã có hoặc được thu thập theo quy định và điều kiện khách quan tại thời điểm định giá. Tuyệt đối không được chỉ căn cứ vào biến động giá đất phát sinh sau thời điểm đó để kết luận việc định giá trước đây là trái pháp luật. Đại biểu bày tỏ kỳ vọng nếu nội dung này được luật hóa, đội ngũ cán bộ thực thi nhiệm vụ sẽ được bảo vệ theo đúng tinh thần Nghị quyết số 24 của Bộ Chính trị và Quy định số 220 của Ban Bí thư.
Các ĐBQH tham gia phiên thảo luận tại hội trường
Linh hoạt bám sát biến động thực tiễn
Một trong những nội dung tranh luận tại phiên họp là thẩm quyền và tần suất điều chỉnh bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Theo dự thảo, bảng giá đất có hệ số điều chỉnh; giá và hệ số điều chỉnh do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định định kỳ 3 năm một lần. Nhưng theo đại biểu Hoàng Quốc Khánh (Đoàn ĐBQH tỉnh Lai Châu), thực tế cho thấy giá đất chịu tác động của rất nhiều yếu tố, nhất là khi có thay đổi về quy hoạch, hạ tầng, giao thông, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội. Nếu mỗi trường hợp điều chỉnh hệ số mà phải trình Hội đồng nhân dân tỉnh thì có thể thiếu linh hoạt, chưa kịp thời với những biến động của thực tế.
Do đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu sửa đổi theo hướng: Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định bảng giá đất, nguyên tắc, phạm vi điều chỉnh hệ số K; giao cho Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định hệ số K và điều chỉnh khi cần thiết trong phạm vi đã được Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định, đồng thời có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp. Quy định này vừa đảm bảo vai trò quyết định, giám sát của Hội đồng nhân dân, vừa tạo sự chủ động cho Ủy ban nhân dân trong điều hành, kịp thời xử lý biến động về giá đất, nhất là những vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền lợi tài chính của người sử dụng đất.
Trong khi đó đại biểu Lê Văn Thế (Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình) bày tỏ quan điểm chưa đồng tình với phương án quy định Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất định kỳ 3 năm một lần. Đại biểu Lê Văn Thế phân tích, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có chức năng không hoàn toàn giống nhau; bảng giá đất xác lập một mặt bằng giá theo loại đất, khu vực, vị trí, trong khi hệ số điều chỉnh cần phản ánh yếu tố khác biệt chưa thể hiện đầy đủ trong bảng giá đất.
Đại biểu đề nghị sửa quy định trong dự thảo Luật theo hướng, bảng giá đất được quyết định định kỳ 5 năm một lần và được xem xét sửa đổi, bổ sung trong chu kỳ khi cần thiết; riêng hệ số điều chỉnh giá đất được rà soát ít nhất mỗi năm một lần trên cơ sở biến động giá đất và điều kiện thực tế của từng địa phương.