Chủ đầu tư “đóng khoá” ban quản trị để làm gì?
Tài liệu chúng tôi có được cho thấy đơn vị hiện đang quản lý chung cư Carina là Cty Hùng Thanh. Đây là công ty con của Cty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (tiền thân là Chi nhánh Tổng công ty Xây dựng Công trình Giao thông 5 tại Bình Thuận). Cty Năm Bảy Bảy được thành lập theo Quyết định số 4750/QĐ-TCCB ngày 1/11/2004 của hội đồng quản trị tổng công ty. Ngày 4/7/2005, Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy được chính thức thành lập theo Giấy phép đăng ký kinh doanh số 4103003556 do Sở Kế hoạch Đầu tư TP.HCM cấp.
Chung cư Carina Plaza sau vụ cháy kinh hoàng vào rạng sáng 23-3.
Năm Bảy Bảy sở hữu quỹ đất tương đối lớn, gần 370 ha, phân bổ tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước. Chỉ tính riêng ở TP.HCM, công ty này sở hữu đến 58 ha đất (phần lớn là đất sạch), tập trung tại quận 8 và huyện Bình Chánh, với 6 dự án bất động sản đã và đang triển khai. Ngoài Carina Plaza còn có Dự án City Gate Tower, Khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside, NBB Garden II, Khu phức hợp Tân Kiên – Bình Chánh…
Cho đến nay, ngoài tập trung đầu tư tại TP.HCM, Năm Bảy Bảy đã mở rộng quy mô hoạt động trên nhiều địa phương khác như: Bạc Liêu, Bình Thuận, Quảng Ngãi, Đà Nẵng và cả các tỉnh phía Bắc. Những nơi này, Năm Bảy Bảy cũng không trực tiếp quản lý mà đều thông qua 4 chi nhánh và 4 công ty thành viên.
Người dân chung cư bị cháy về nhà lấy đồ đạc phục vụ cho cuộc sống tạm bợ mà không biết đến khi nào mới được trở về nhà mình. Ảnh: T.Mạnh
Tiềm lực lớn mạnh đến thế nhưng sau vụ cháy đặc biệt nghiêm trọng tại chung cư Carina ở Q8, nhiều mập mờ về tài chính và cả việc điều hành, quản lý của Cty mẹ Năm Bảy Bảy và Cty con Hùng Thanh (đơn vị đầu tư, quản lý trực tiếp chung cư Carina) mới được hé lộ.
Gặp phóng viên Báo CATP, nhiều cư dân sống tại đây phản ánh đã 6 năm qua, chung cư này chưa được bầu ra ban quản trị. “Thực chất họ không không tổ chức hội nghị chung cư để bầu ra ban quản trị là có ý lập lờ, không muốn người dân được minh bạch phí quản lý, sử dụng phí bảo trì mà họ đã đóng. Tôi đặt câu hỏi là 6 năm qua, họ đã sử dụng số tiền đó vào mục đích gì để xảy ra vụ hoả hoạn tang thương như bây giờ?” – chị H., một người dân sống tại chung cư Carina Plaza, bức xúc.
Đêm trước khi đám cháy xảy ra, cư dân ở Carina Plaza bức xúc phản ánh đến ban quản trị chung cư này về hệ thống an toàn PCCC không đảm bảo nhưng đã bị “lờ” đi.
Theo tiết lộ của một chủ đầu tư bất động sản tại TP.HCM, hiện nay, các tòa nhà ở dự án Carina Plaza đang được Cty mẹ Năm Bảy Bảy giao cho Cty con Hùng Thanh quản lý với chi phí khá thấp. Và đây cũng là câu trả lời cho việc nhiều năm qua, tại sao chủ đầu tư không chịu tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu ban quản trị. “Đơn giản là vì nếu chủ đầu tư cho người dân bầu ra ban quản trị thì họ phải chuyển giao số tiền này. Mà chuyển giao rồi thì họ sẽ không được trực tiếp quản lý, không có lợi ích” - chuyên gia này nhận định.
Phí bảo trì chung cư: Nợ chồng nợ (!)
Việc chủ đầu tư cố tình “đóng khoá” ban quản trị để “tạo điều kiện” cho các “vệ tinh” của mình quản lý dự án với chi phí thấp đương nhiên sẽ khiến các khâu vận hành trở nên khó khăn và dễ phát sinh tranh chấp; đồng thời gây ra rủi ro rất lớn trong an sinh. Và đây có thể là một trong những nguyên nhân dẫn đến vụ cháy kinh hoàng xảy ra tại chung cư Carina Plaza vào sáng sáng 23-3.
Chưa hết, theo báo cáo tài chính quý IV/2017 của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy thì tính đến ngày 31/12/2017, công ty này vẫn đang nợ 23,3 tỷ đồng quỹ bảo trì chung cư Carina Plaza. Trong khi đó ở báo cáo tài chính hợp nhất, tổng số quỹ bảo trì mà Năm Bảy Bảy phải trả cho các dự án khác lên đến 44 tỷ đồng. Con số phải trả này thể hiện liên tục trên báo cáo tài chính nhiều năm.
Không dừng lại ở đó, báo cáo tài chính hợp nhất của Năm Bảy Bảy còn cho thấy dự án chung cư Citygate (của chủ đầu tư này) cũng đang bị nợ 25 tỷ đồng. Sở dĩ phát sinh tình hình tiêu cực nêu trên - theo một nhà đầu tư bất động sản - là do việc công ty mẹ trong suốt một thời gian dài không minh bạch tài chính với cư dân, khiến các chi phí tài chính vẫn chưa thể cân đối, dẫn đến nợ chồng nợ.
Một chuyên gia bất động sản khác cho biết không chỉ đối với Carina Plaza, việc chủ đầu tư chây ì trả phí bảo trì chung cư xảy ra ở rất nhiều dự án khác trong thời gian qua. Đây là lý do lớn nhất dẫn đến những “sóng ngầm” trong chung cư giữa người dân và chủ đầu tư, khi ban quản trị không được bàn giao quỹ để hoạt động minh bạch theo luật định.
Vụ cháy gây hậu quả thảm khốc do đâu?
Thông tin mới nhất từ cơ quan điều tra cho biết, qua trích xuất hệ thống camera, trước thời điểm xảy ra vụ cháy tại chung cư Carina Plaza, một chiếc xe máy hiệu Attila đã bốc cháy tại tầng hầm giữ xe ở lốc A của chung cư này, sau đó cháy lan đến các xe khác.
Đây có khả năng là cớ sự khởi nguồn cho vụ hoả hoạn. Tuy nhiên, nếu xét về một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến hậu quả đặc biệt nghiêm trọng của vụ hỏa hoạn trong vụ cháy, theo thượng tá Nguyễn Thanh Hưởng (Phó Giám đốc phụ trách Cảnh sát PCCC TPHCM) thì tại thời điểm ngọn lửa bùng phát, hệ thống báo cháy chung cư này không hoạt động, các cửa ngăn cháy tự động không đóng và cũng không có lực lượng chữa cháy tại chỗ.
Từ thông tin của thượng tá Hưởng, dư luận bước đầu nhìn thấy những điều bất thường có liên quan đến đám cháy tang thương. Trao đổi với phóng viên Báo CATP về những gì đã gặp phải, anh Trương Phi Bạt (hộ B1205) bức xúc cho rằng nguyên nhân dẫn đến thảm hoạ một phần lớn là do bộ phận báo cháy không làm đúng trách nhiệm của mình (?). “Ban quản lý chung cư thu tiền thay hệ thống phòng cháy chữa cháy từ trước Tết nhưng đến khi hoả hoạn xảy ra, loa báo cháy không kêu nên không ai hay biết. Hệ thống báo cháy đàng hoàng thì chắc chắn không gây ra thương vong đến vậy!” – anh Bạt cay đắng nói.
Thực tế là vậy nhưng ngay sau khi vụ cháy xảy ra tại chung cư Carina Plaza, ông Nguyễn Phúc (đại diện Cty Năm Bảy Bảy) đã có mặt tại hiện trường và khẳng định rằng theo định kỳ 6 tháng, chung cư này đều có lực lượng chức năng đến kiểm tra bằng những văn bản, cho nên ông này nghĩ tất cả mọi thứ đều đảm bảo an toàn theo yêu cầu (!?).
Ông Nguyễn Phúc (đại diện Cty Năm Bảy Bảy) sau vụ cháy đã có mặt tại hiện trường và khẳng định rằng “mọi thứ đều đảm bảo an toàn theo yêu cầu” (!?)
Nhận định về mặt chuyên môn, anh Nguyễn Văn Linh (một chuyên gia về hệ thống PCCC tại chung cư) cho rằng nguyên nhân dẫn đến đám cháy nghiêm trọng ở chung cư Carina Plaza có thể là do hệ thống báo cháy và chữa cháy có vấn đề.
Theo anh Linh, thứ nhất, về hệ thống báo cháy, thông thường những đồ báo cháy phải được thay định kì 2 lần trong 1 năm. Tuy nhiên, đa số các ban quản trị ở chung cư ít làm việc này nên dẫn đến thiết bị PCCC bị hư hỏng, lỗi… Cũng có thể là do có thể hệ thống báo cháy bị lỗi và chưa khắc phục kịp.
Thứ 2, theo chuyên gia này, hệ thống chữa cháy ở tầng hầm theo lý thường khi có cháy xảy ra phải hoạt động nhưng trong trường hợp ở chung cư Carina Plaza, có thể thấy máy bơm không hoạt động. “Theo quy định pháp luật, đúng ra ban quản trị chung cư phải vận hành máy bơm 1 lần/tuần và phải bảo trì máy bơm 1 lần/2 năm (việc bảo trì bắt buộc phải do lực lượng PCCC kiểm duyệt). Đối với trường hợp này, cơ quan chức năng phải xem xét lại hồ sơ bảo trì có làm đúng hay không? Nếu không đúng luật thì chủ đầu tư và ban quản lý chung cư phải chịu trách nhiệm” – chuyên gia Linh khẳng định.
Tiết lộ thêm thông tin, anh Linh cho biết ở chung cư thông thường có 2 kiểu báo cháy là “báo cháy khu vực” và “báo cháy địa chỉ”. Đối với “hệ thống báo cháy khu vực”, nó chỉ khoanh tròn được khu vực đang cháy là nằm ở tầng thứ bao nhiêu, chứ không thông báo chi tiết chỗ nào đang cháy. Ưu điểm của nó là giá thành rẻ.
Riêng với “hệ thống báo cháy địa chỉ”, nó hoạt động theo quy luật khi nào có cháy ở đâu, thì địa điểm ấy sẽ được hiện trên màn hình hệ thống. Tại điểm đó, người quản lý hệ thống sẽ biết được chính xác vị trí nào đang xảy ra đám cháy. “Thông thường thì các chủ đầu tư sẽ lựa chọn “hệ thống báo cháy khu vực” vì giá thành rẻ hơn từ 5 đến 10 lần “hệ thống báo cháy địa chỉ”. Tuy nhiên, cái gì rẻ thì cũng đi kèm mặt trái của nó” – anh Linh nói.
Theo Điều 104 Luật nhà ở 2014 và Điều 41 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì Ban quản trị nhà chung cư có các quyền và nghĩa vụ sau:
1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây:
Thứ nhất: Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
Thứ hai: Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;
Thứ ba: Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.