Đấu giá đất Thủ Thiêm: Bài học từ vụ 4 công ty bỏ cọc hơn 1.051 tỷ đồng

Đã qua "mốc 180 ngày"

Trước đây, 2 đơn vị cũng đã bỏ cọc là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá lô đất số 3-12, có diện tích 10.059,7m2 giá 24.500 tỷ đồng và Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh nhà thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô số 3-9, diện tích 5.009,1m2, giá 5.026 tỷ đồng. Tổng cộng số tiền 4 đơn vị bỏ cọc là hơn 1.051 tỷ đồng được sung vào công quỹ Nhà nước. Cụ thể, số tiền đặt cọc của 4 đơn vị này là: Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt hơn 588 tỷ đồng, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh nhà thương mại Bình Minh cọc hơn 145 tỷ đồng, Công ty Cổ phần Sheen Mega cọc 203 tỷ đồng và Công ty Cổ phần Dream Republic đặt cọc để tham gia đấu giá là 115 tỷ đồng.

Cùng ngày, Cục Thuế TPHCM cũng cho biết đã tiến hành các thủ tục cần thiết, đồng thời có Công văn số 8076/CT-CTTPHCM ngày 7-7-2022 gửi UBND TPHCM, Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản, Trung tâm Phát triển quỹ đất, Sở TN&MT về việc 2 đơn vị trúng đấu giá đã qua thời gian 180 ngày vẫn không nộp tiền vào ngân sách Nhà nước, như vậy đồng thời đơn phương chấm dứt hợp đồng và bỏ tiền đã đặt cọc. Sau đó, UBND TPHCM sẽ có các bước tiếp theo về quy định, để ra quyết định hủy hợp đồng trúng đấu giá đối với các đơn vị và tiến hành các bước tiếp theo.

Theo Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản TPHCM, sau khi 4 doanh nghiệp bỏ cọc thì các lô đất này được giao lại cho Trung tâm Phát triển quỹ đất TPHCM quản lý. Trung tâm Phát triển quỹ đất TPHCM trong thời gian tới sẽ tổ chức đấu giá lại các lô đất này tùy thuộc vào quyết định của UBND TPHCM. Trong rất nhiều cuộc đấu giá tài sản ở TPHCM, điều diễn ra bình thường bấy lâu nay mà ai đã từng tham gia những phiên đấu giá tài sản đều nắm rất rõ. Đó là "giá”.

Nguyên Chủ tịch, kiêm TGĐ Tập đoàn Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng nhận hoa ngày diễn ra Lễ ký hợp đồng trúng đấu giá hồi tháng 12-2021

Trước đây, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh gửi văn bản xin bỏ tiền cọc. Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh nêu lý do bỏ cọc là đã phải trải qua 140 lượt ra giá mới có thể trúng đấu giá với mức cao gấp 6,9 lần so với giá khởi điểm. Như vậy, doanh nghiệp sẽ phải đóng 5.026 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 500 triệu đồng tiền lệ phí trước bạ. Mà tính theo đơn giá đất, Công ty Bình Minh sẽ bỏ ra hơn 1 tỷ đồng/m2. Bên cạnh đó, dư luận vẫn chưa hết "sửng sốt" khi Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá lô đất số 3-12, có diện tích 10.059,7m2 với giá lên đến 24.500 tỷ đồng, đây là công ty đưa ra giá cao nhất mà tính bình quân giá đất là đã hơn 2,4 tỷ đồng/m2 (!?).

Hiệp hội Bất động sản TPHCM đã từng cho rằng, giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại. Giá đất quá cao mới được xác lập sẽ rất có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng như các phường lân cận, kể cả khu trung tâm TPHCM. Nhưng sẽ rất bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất. Họ sẽ lâm vào cảnh "ngồi trên đống lửa", nhất là đối với chủ đầu tư đã ký hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng. Vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá mới xác lập trên thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại.

Giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm Q1, có lợi cho các dự án "siêu sang", tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ "siêu sang" tại Q1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay trở thành bình thường. Ngoài ra, một số doanh nghiệp có thể lợi dụng giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh "vống" giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, "rút ruột" ngân hàng, hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính.

Với giá đất trúng đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản, gây trở ngại rất lớn cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà, trước hết là mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Ngoài ra còn có thể gây khó cho việc đấu giá các lô đất còn lại ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các lô đất khác trên địa bàn. Việc này gây khó cho cán bộ, công chức tham gia trực tiếp vào công tác xác định tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại...

Phiên đấu giá có trường hợp 70 lần đấu... nâng giá lên cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm

Bên cạnh đó, dư luận còn bức xúc về thị trường nhà đất tại TPHCM có dấu hiệu nhiễu loạn. Giá đất nhiều nơi bị đẩy lên, tạo "sốt ảo" nhằm thiết lập mặt bằng giá cao, ảnh hưởng quá trình triển khai các dự án khác, thậm chí qua vụ đấu giá bị đội giá lên cao ngất ngưởng có mầm mống phá hoại, cần được xử lý nghiêm.

Bình thường hay... bất thường?

Một chuyên gia nhận định, không những về "giá” qua cuộc đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm "đội" lên quá cao một cách bất thường, thì chính những nhà đầu tư, đơn vị, công ty, hay cá nhân nào khi tham gia phiên đấu giá đều nắm bắt rất rõ về "quy chế hồ sơ đấu giá”. Bấy lâu nay người trúng đấu giá trong vòng 30 ngày phải nộp tiền đủ đối với tài sản đấu giá trúng rồi sau đó mới ký hợp đồng mua bán tài sản trúng đấu giá. Hay cũng bình thường là thời gian 90 ngày. Nhưng cũng có thể tài sản lớn thời gian kéo dài từ 30 ngày đến 90 ngày, thế nhưng bất thường là 4 lô đất Thủ Thiêm trúng đấu giá không biết vì sao được có thời hạn lên đến 180 ngày?

Chẳng những thời gian kéo dài mà còn được ký hợp đồng trước, vậy có thể đặt ra câu hỏi, đó là đơn vị trúng đấu giá mang hợp đồng trúng đấu giá này đi "huy động vốn", đi vay ngân hàng, bán trái phiếu... bởi không ai, không cơ quan nào giám sát. Đây là vấn đề rất cần được quan tâm, có thể là "lỗ hổng", tạo điều kiện cho những đối tượng xấu lợi dụng?

Luật sư Võ Quang Vũ - Giám đốc Công ty Luật TNHH Thịnh Vượng (Đoàn Luật sư TPHCM) cho biết: "Việc cả 4 công ty bỏ cọc sau khi trúng đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm thì cần phải xem xét lại tính pháp lý Luật đấu giá cũng như là lỗ hổng trong đấu giá tài sản. Cụ thể đó là vì sao không bắt buộc công ty trúng đấu giá phải nộp đủ tiền trước khi ký hợp đồng trúng đấu giá, việc ký hợp đồng trúng đấu giá trước rồi cho nộp tiền sau theo đợt thì người trúng đấu giá có khả năng lợi dụng vào việc dùng hợp đồng này, đem hợp đồng này đi huy động vốn nhiều nơi hoặc vay vốn. Nếu huy động hay vay tiền được thì nộp, còn không được thì chắc chắn sẽ không có tiền nộp và đây là có khả năng dẫn đến người trúng đấu giá không có tiền để nộp, dẫn đến phải bỏ coc.

Việc quy định 180 ngày nộp đủ tiền cũng là quá dài, tạo điều kiện cho người mua. Nhưng không có tiền để nộp, thì đây lại là thời gian đủ để đi huy động tiền. Nếu huy động được tiền thì nộp đủ không sao, nhưng không huy động được tiếp thì sẽ mất cả số tiền cọc và tiền đã nộp (nếu có), xem ra vấn đề này mới nhìn thì có lợi cho người mua trúng đấu giá nhưng không xoay sở được tiền thì bất lợi. Trường hợp này rất có khả năng xảy ra tranh chấp đối với hợp đồng mua đấu giá tài sản. Mà việc này thực tế trong vụ trúng đấu giá trước đây có đơn vị đấu giá khu đất tại đường Lê Duẩn, TPHCM cũng đã kéo dài thời hạn nộp tiền rất lâu".

"Để tránh trường hợp mất thời gian và sớm thu tiền đấu giá được thì sau khi trúng đấu giá, nên ấn định một thời gian nhất định vào biên bản đấu giá, ví dụ 30 ngày hoặc 60 ngày, người trúng đấu giá phải nộp đủ tiền trước khi ký hợp đồng mua tài sản đấu giá. Tôi nhấn mạnh lại là phải nộp tiền đủ vào ngân sách Nhà nước rồi mới ký hợp đồng mua tài sản đấu giá. Bởi trường hợp hết thời hạn này, người trúng đấu giá không nộp đủ tiền thì xem như mất toàn bộ số tiền đã nộp. Trường hợp này khắc phục được hậu quả người trúng đấu giá không có hợp đồng mua tài sản đấu giá để đi huy động vốn hay dùng nó để đi vay vốn. Đây là điểm quan trọng để chứng minh năng lực tài chính của người mua đấu giá tài sản. Trị được "bệnh" của các anh thiếu vốn mà đi đấu giá rồi huy động vốn sau", luật sư Võ Quang Vũ phân tích thêm.