Luật nhà ở năm 2014 đã bất cập từ lâu
Luật nhà ở năm 2014 thực tế đã lạc hậu, bất cập từ lâu. Giám sát của đoàn đại biểu HĐND TP HCM về việc triển khai nhà ở xã hội (NƠXH) trên địa bàn TP.Thủ Đức giai đoạn 2016-2025 hôm 26/9/2023 đã cho thấy một phần của sự bất cập này. Đây là cuộc khảo sát của HĐND TPHCM nhằm tìm hiểu về nhu cầu NƠXH trong thời gian tới. Theo Công ty cổ phần Thủ Thiêm - chủ đầu tư dự án NƠXH cho công nhân thuê ở phường Thạnh Mỹ Lợi, dự án này gồm 4 block với 1.040 căn hộ, sẽ bàn giao vào cuối năm 2023, nhưng đến nay mới chỉ có 100 người đăng ký thuê nhà.
Dự án có nguồn gốc quy hoạch từ năm 2009, nằm trong khu công nghiệp của quận 2 (cũ) với mục đích xây dựng NƠXH cho công nhân thuê, nhưng vì sao rất ít người thuê, mua? Theo chủ đầu tư, thực tế có rất nhiều khách hàng thuộc các nhóm được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH liên hệ công ty để tìm hiểu về dự án, nhưng có rất ít hồ sơ đạt yêu cầu. Ngoài khó khăn khi phải đáp ứng 3 yêu cầu về nhà ở, cư trú và thu nhập thì khách hàng cần phải chứng minh là đang làm việc tại các doanh nghiệp có trụ sở tại khu chế xuất, khu công nghiệp trên địa bàn TP.Thủ Đức, nên có rất ít người đạt yêu cầu. Vì vậy, ông Trần Việt Cường - chủ đầu tư kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét cho mở rộng đối tượng thuê, mua nhà dự án này.
Đại diện chủ đầu tư cũng báo cáo với đoàn những khó khăn khi triển khai dự án NƠXH như thủ tục triển khai dự án, miễn tiền sử dụng đất; vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án; vướng mắc trong việc vay vốn và duyệt đối tượng thuê nhà... Các đại biểu tham gia đoàn giám sát cho rằng cần đánh giá chính xác nhu cầu để bảo đảm hiệu quả cung cấp NƠXH cho đúng đối tượng, tránh gây thiệt hại cho chủ đầu tư khi nhà xây lên lại không có người ở, gây lãng phí cho xã hội... Theo đại diện Sở Xây dựng TPHCM, dự án này có nguồn gốc quy hoạch từ năm 2009, nằm trong khu công nghiệp của quận 2 (cũ) và mục đích của dự án nhà ở xã hội này nhằm phục vụ công nhân thuê. Muốn mở rộng đối tượng thì phải thay đổi quy hoạch 1/500 của khu đất dự án.
Về người được thuê NƠXH, Luật Nhà ở và nghị định hướng dẫn yêu cầu người được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH phải chứng minh 3 yêu cầu về nhà ở, nơi cư trú và thu nhập rất chặt chẽ, khó khăn, chính sách hỗ trợ vay cũng gặp khó. Chỉ qua khảo sát dự án này, cũng cho thấy Luật nhà ở (2014) đã lạc hậu, làm cản trở chính sách NƠXH phát triển, trong khi nhu cầu người lao động đang rất cao, cần chỗ ở. Theo khoản 7, Điều 1 của Luật Nhà ở 2014, NƠXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Theo đó chỉ có 10 nhóm đối tượng được mua, thuê NƠXH; điều kiện để được mua cũng bị ràng buộc về nơi cư trú, không thuộc diện nộp thuế thu nhập thường xuyên... cũng làm cho đối tượng được thuê, mua NƠXH bị thu hẹp vì khó đáp ứng những điều kiện cần và đủ như vậy.
Chủ tịch HĐND TPHCM Nguyễn Thị Lệ khảo sát thực tế dự án nhà ở xã hội cho công nhân thuê quy mô 1.040 căn hộ tại phường Thạnh Mỹ Lợi, TP.Thủ Đức. Ảnh: CTV
Luật nhà ở 2014 cũng là nguyên nhân khiến thị trường NƠXH thời gian qua luôn trong tình trạng khan hiếm, cung không đủ cầu, trong đó các địa phương, cơ quan quản lý nhà nước chưa thực sự quan tâm chú ý phát triển NƠXH. Các chủ đầu tư cũng không quan tâm đầu tư phát triển NƠXH do khó khăn về cơ chế, chính sách, đền bù, giải phóng mặt bằng, lợi nhuận thấp. Quy định về ưu đãi NƠXH đã có nhưng chưa cụ thể, rõ ràng nên chủ đầu tư, người mua nhà khó được hưởng các cơ chế này, nên có tình trạng nản lòng từ phía chủ đầu tư và phía người mua nhà. Do vậy, doanh nghiệp cần được tạo điều kiện cung cấp đất sạch; tạo điều kiện giải quyết các thủ tục về cơ sở pháp lý; quy định cụ thể người mua, cơ chế rõ ràng, giúp chủ đầu tư có thể quay vòng vốn nhanh nhất.
Quy định lợi nhuận khi xây dựng các dự án NƠXH không quá 10%, trong khi đó không quy định cụ thể lợi nhuận tối đa đối với nhà ở thương mại; các thủ tục thực hiện cấp phép, xây dựng NƠXH phức tạp hơn, mất nhiều thời gian hơn so với nhà ở thương mại, cũng là một trong những lý do khiến các nhà đầu tư không mặn mà tham gia xây NƠXH.
Theo các chuyên gia, một vấn đề khác là thu nhập bình quân của người lao động hiện nay là rất thấp. Để có thể mua được NƠXH thì người lao động mất khoảng 57 năm mới có thể mua được. Vì vậy, để mua được một căn NƠXH, người mua nhà phải vay mượn từ gia đình, bạn bè, người thân, do vậy, chính sách hỗ trợ tín dụng của nhà nước cũng cần kéo dài hơn từ 25 - 35 năm để người mua NƠXH trả nợ dần và mức cho vay lớn hơn như hiện nay.
Sửa đổi luật để người lao động có nhà ở
Đó là lý do Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với 13 Chương với 196 Điều đã được Chính phủ trình Quốc hội để cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 và dự kiến thông qua tại kỳ họp thứ 6 tới. Luật nhà ở (sửa đổi) sẽ giảm bớt điều kiện, mở rộng tiêu chí để người dân có thể tiếp cận NƠXH. Trong đó các nhóm chính sách NƠXH mà Chính phủ trình cơ bản đã được Quốc hội thống nhất, sẽ có hiệu lực ngay sau khi được thông qua tại kỳ họp thứ 6 sắp tới, còn có quy định mỗi công dân Việt Nam nếu đủ điều kiện về thu nhập, nhà ở cũng được mua.
Góp ý về Dự thảo Luật nhà ở sửa đổi trong phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội chiều 25/8, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng, về chính sách phát triển, quản lý sử dụng nhà ở, chủ trương của Đảng và Nhà nước, cũng như quy định của Hiến pháp đều hướng đến đảm bảo nơi ở, chỗ ở cho mỗi công dân. Lý tưởng nhất là mỗi hộ gia đình đều sở hữu căn nhà, căn hộ, hoặc ít nhất cũng cần đảm bảo các hộ gia đình có nhà ở, nơi ở. Trước đó, ngày 31/7, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã làm việc với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan về tiếp thu, giải trình ý kiến của Đại biểu Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó có thay đổi với quy định NƠXH.
Về chính sách NƠXH, dự thảo luật bổ sung đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH là công nhân, người lao động làm việc tại các doanh nghiệp ngoài khu công nghiệp. Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh quyền có nhà ở của người dân, Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở đã được quy định trong Hiến pháp. Vì vậy, Luật Nhà ở sửa đổi cần tạo điều kiện thuận lợi để các cá nhân, hộ gia đình sẽ có nhà ở tùy theo mức độ thu nhập, khả năng chi trả khác nhau, nhất là làm rõ thêm chính sách phát triển NƠXH. Rà soát, bổ sung các quy định nhằm khắc phục những bất cập, hạn chế, chậm trễ so với thực tiễn quản lý lĩnh vực nhà ở.
"Chúng ta nên mở rộng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ NƠXH (được thuê, thuê mua, mua) với tiêu chí đơn giản, dễ nhận biết, giảm tối đa các yêu cầu về giấy tờ, thủ tục hành chính như tình trạng chỗ ở, mức thu nhập..." - Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh.
Cần một chương trình nhà ở tầm quốc gia
Các ý kiến của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho thấy, cần phải tạo điều kiện để người lao động có nhà ở theo như quy định của Hiến pháp, đảm bảo nơi ở, chỗ ở cho mỗi công dân như là một khoản phúc lợi xã hội như nhiều quốc gia đã làm.
Tại Hàn Quốc chẳng hạn, nguồn vốn cho NƠXH từ Quỹ nhà ở và Đô thị quốc gia. Khoảng 70% vốn của Quỹ này được huy động từ Trái phiếu nhà ở quốc gia do Nhà nước phát hành; tiền lãi từ các công ty xổ số quốc gia... Khoảng 30% vốn còn lại được huy động từ tiền gửi tiết kiệm của người dân và các nguồn khác. Người dân muốn vay tiền từ quỹ này để mua nhà thì bắt buộc phải tham gia gửi tiết kiệm. Phân loại các đối tượng cần mua, thuê nhà, để mọi người dân đều có cơ hội sở hữu nhà dưới sự hỗ trợ của nhà nước. Hiện NƠXH ở Hàn Quốc chủ yếu do Tổng Công ty nhà ở và đất đai thực hiện. Đơn vị này xây dựng trung bình khoảng 100.000 căn hộ/năm, đủ đáp ứng nhu cầu NƠXH tại Hàn Quốc.
Ở Trung Quốc, từ năm 1999 hệ thống Quỹ tiết kiệm nhà ở (Housing Provident Fund) đã được hình thành, người lao động muốn có nhà phải đóng góp cho quỹ này và phần chủ yếu vẫn do nhà nước bảo trợ bằng nhiều cách.
Tại Singapore có Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB), đứng ra cho người dân vay tiền với lãi suất ưu đãi để mua nhà trả góp với điều kiện người dân cũng phải tham gia hệ thống tiết kiệm bắt buộc (như ở Hàn Quốc). Hệ thống hoạt động giúp cho người dân mua nhà tương lai tránh được những khoản nợ lớn, có thể trả được các khoản nợ trong khả năng với chi phí tài chính thấp. Theo đó, công dân muốn mua nhà trong tương lai phải tiết kiệm được một khoản tiền nhất định, trước khi công dân đó được phép vay tiền với lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường. Đây là mô hình hiệu quả mà các cơ quan chức năng Việt Nam đã biết. Vấn đề là áp dụng vào tình hình thực tế ở nước ta.
Mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NƠXH là rất hợp lòng dân, nhưng với lãi suất vay đối với người được mua NƠXH là 8,2% trong gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là cao và vượt khả năng của người lao động, mà chỉ vay có 5 năm, sau đó thả nổi lãi suất, thì người lao động không dám vay? Lãi suất đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm vẫn cao trong khi khống chế lợi nhuận chỉ 10%. Vì vậy gói tín dụng này dù rất lớn nhưng chắc chắn tiến độ giải ngân sẽ rất chậm. Do đó cần phải tính toán lại các mức vay này, trong đó rất cần một loại quỹ nhà ở phúc lợi như nhiều quốc gia đã làm. Chúng ta đã có cơ sở dữ liệu số về dân cư, từ đó nên xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở nói chung và NƠXH nói riêng với các thông tin chính xác, làm cơ sở để thực hiện chính sách nhà ở cho dân.
Luật Nhà ở 2014 đang được sửa đổi, Quốc hội sẽ thông qua tới đây, sẽ là hành lang pháp lý để hiện thực hóa mục tiêu mọi công dân đều có quyền được tiếp cận nhà ở do nhà nước tài trợ. Để hiện thực hóa mục tiêu này, việc có một chính sách nhà nước về nhà ở là rất cần thiết, không chỉ đáp ứng về nhu cầu an sinh cho người dân, để mọi công dân có nhu cầu đều có thể mua nhà ở, mà còn giúp cho thị trường bất động sản bền vững.