TPHCM: Đến năm 2030, NƠXH chỉ đáp ứng được 17,8% nhu cầu
UBND TPHCM vừa có báo cáo gửi Bộ Xây dựng về việc thực hiện Nghị quyết 33 năm 2023 của Chính phủ và đề xuất một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Theo báo cáo, tổng nhu cầu nhà ở của TPHCM trong giai đoạn 2021 - 2030 khoảng 37 triệu m2 sàn nhà ở, trong đó chủ yếu là nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp ở đô thị khoảng 15 triệu m2 sàn nhà ở, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp (KCN), cụm công nghiệp trên địa bàn khoảng 12 triệu m2. Để đáp ứng nhu cầu này, quỹ đất cần 451ha, vốn đầu tư xây dựng khoảng 86.400 tỷ đồng.
Đó là nhu cầu, còn trên thực tế, theo báo cáo, trong giai đoạn 2021 - 2030 TPHCM dự báo sẽ chỉ phát triển được khoảng 6,58 triệu m2 sàn NƠXH, tương ứng khoảng 93.000 căn hộ. Với số lượng đó, TPHCM cho rằng khả năng phát triển tối đa nguồn cung NƠXH giai đoạn 2021 - 2030 chỉ đáp ứng được 17,8% nhu cầu của người dân, trong đó loại hình nhà lưu trú công nhân chỉ đáp ứng được gần 6% nhu cầu.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh (ngoài cùng bên phải) chia sẻ thông tin tại Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2023 Ảnh: Q.H
Về việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng, đến nay TP đã rà soát 6 dự án NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đủ điều kiện vay vốn, hưởng lãi suất ưu đãi theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Hiện mới chỉ có một dự án vay được vốn từ gói ưu đãi này. Ngoài ra còn có 6 dự án khác liên quan đang có nhu cầu xin vay khoảng 2.776 tỷ đồng nhưng đến nay mới chỉ có 1 dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thuê của Công ty CP ThuThiemGroup được Ngân hàng BIDV chi nhánh quận 7 chấp thuận cho vay 585 tỷ đồng, 5 dự án còn lại vẫn đang làm hồ sơ, hoàn tất thủ tục vay.
Thông tin này cho thấy tốc độ giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng ở TPHCM rất thấp.
TP.Hà Nội là đô thị đặc biệt, tập trung dân số đông nhưng cũng thiếu trầm trọng NƠXH khiến người thu nhập thấp rất chật vật để có được căn nhà. Hồi tháng 5/2023, người dân Hà Nội phải xếp hàng ngày đêm để mua căn hộ tại dự án NƠXH NHS Trung Văn do Công ty CP Đầu tư xây dựng NHS làm chủ đầu tư, đã đẩy giá NƠXH lên cao.
Để đáp ứng nhu cầu về NƠXH, mới đây UBND TP.Hà Nội đã duyệt danh mục các dự án nhà ở, khu đô thị trong Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025 (đợt 1). Trong đó, có thêm 8 dự án NƠXH, cung cấp hơn 5.500 căn hộ, tương ứng hơn 485.000m2 sàn.
Theo Công ty quản lý BĐS Savills Việt Nam, tỉ lệ đô thị hóa của Hà Nội dự kiến sẽ đạt 62% vào năm 2025 và tăng lên 75% vào năm 2030. Trong tương lai, nguồn cung nhà ở tại thị trường Hà Nội vẫn có thể thiếu hụt khi tốc độ đô thị hóa của Hà Nội sẽ đạt 62% vào năm 2025 và tăng lên 75% vào năm 2030, thiếu hụt nguồn cung là 95.800 căn hộ nhà ở.
Chỉ khảo sát ở hai địa phương là TPHCM và Hà Nội, cũng cho thấy cơn khát NƠXH vẫn đang rất gay gắt và trong tương lai gần vẫn rất gay gắt, nếu thiếu chính sách mở về NƠXH.
Số lượng NƠXH ngày càng giảm!
Nghịch lý là trong khi nhu cầu NƠXH ngày càng cao, đặc biệt là ở các đô thị thì số lượng NƠXH được xây dựng ngày càng giảm. Theo số liệu năm 2022 của Bộ Xây dựng, sau hơn 10 năm thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011 - 2020, tính đến hết năm 2022, cả nước đã hoàn thành 307 dự án NƠXH khu vực đô thị với 157.100 căn, chỉ đạt 41,7% kế hoạch và đang triển khai thực hiện 418 dự án với 432.400 căn.
Trước thực trạng đó, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 338 phê duyệt đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021 - 2030. Kèm theo đó là triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho phát triển NƠXH, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ.
Vấn đề căn bản là trong thời gian chờ Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), để tháo gỡ tổng thể, đồng bộ những khó khăn, vướng mắc trong phát triển nhà ở nói chung, NƠXH nói riêng, Chính phủ sẽ xây dựng, trình đề nghị Quốc hội xem xét, ban hành nghị quyết thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển NƠXH để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc, đặc biệt là các biện pháp để giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Tuy nhiên tiến trình giải ngân gói tín dụng này vẫn đang còn rất thấp. Tính đến hết tháng 7/2023, dù được 4 ngân hàng quốc doanh triển khai từ tháng 4/2023 nhưng đến nay gói tín dụng này mới giải ngân được khoảng 95 tỷ đồng và cam kết cho vay 950 tỷ đồng. Hiện có ít nhất 9 UBND cấp tỉnh đã công bố một số dự án NƠXH đủ điều kiện vay vốn gói tín dụng này nhưng việc triển khai vẫn rất chậm. Như TPHCM, đến hết tháng 8/2023 có 6 dự án đủ điều kiện tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, nhưng chỉ có duy nhất một dự án được ngân hàng chấp thuận cho vay gần 600 tỷ đồng.
Vì sao gói tín dụng này giải ngân chậm như vậy? Theo ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, thuộc Bộ Xây dựng, dù NƠXH là phân khúc có lực cầu lớn trên thị trường nhưng nguồn cung lại hạn chế. Các dự án NƠXH đang gặp khó về quỹ đất và các thủ tục đầu tư. Hiện thủ tục, trình tự làm NƠXH giống như nhà ở thương mại, thậm chí còn phức tạp hơn ở một số khâu, dẫn đến trình tự thủ tục đầu tư còn kéo dài. Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ chủ đầu tư phát triển dự án NƠXH cũng khó thực hiện, như được miễn giảm thuế VAT, thu nhập doanh nghiệp, miễn tiền sử dụng đất, các ưu đãi tiếp cận vốn... Tuy nhiên, các ưu đãi lại không được tính vào giá bán khiến phân khúc này không thu hút được các chủ đầu tư.
Thực tế các vấn đề mà ông Hà Quang Hưng nêu trên đã được báo chí, các chuyên gia góp ý từ khi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được triển khai nhưng đến nay vẫn chưa có thay đổi lớn, dù Chính phủ đã có Nghị quyết 33 năm 2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nhưng chỉ với nghị quyết này là chưa đủ để thúc đẩy thị trường NƠXH.
Sửa luật nhà ở để mọi công dân có nhu cầu được mua nơxh
Điểm mấu chốt để chính sách NƠXH được triển khai đồng bộ là phải sửa Luật Nhà ở năm 2014. Hiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương với 196 Điều đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 và dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ 6 tới.
Trong phiên thảo luận thứ 2 về nâng cao năng suất lao động, bảo đảm an sinh xã hội trong bối cảnh mới tại Diễn đàn kinh tế - xã hội 2023 được tổ chức sáng 19/9, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ giảm bớt điều kiện, mở rộng tiêu chí để người dân có thể tiếp cận NƠXH.
Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, các nhóm chính sách NƠXH mà Chính phủ trình cơ bản đã được Quốc hội thống nhất, sẽ có hiệu lực ngay sau khi được thông qua tại Kỳ họp thứ 6 sắp tới. Theo đó, dự thảo đã bổ sung nhóm chính sách về nhà ở công nhân ở khu công nghiệp (gồm NƠXH và nhà lưu trú cho công nhân) và NƠXH cho lực lượng vũ trang. Về nhóm chính sách dành quỹ đất để phát triển NƠXH, khắc phục những tồn tại trước đây, chỉ yêu cầu dành 20% quỹ đất trong dự án nhà thương mại ở các đô thị loại 3 trở lên cho NƠXH, lần này Chính phủ trình theo hướng giao cho UBND cấp tỉnh chủ động quỹ đất phát triển NƠXH, bổ sung nhóm chính sách ưu đãi chủ đầu tư phát triển NƠXH nhằm thu hút doanh nghiệp tích cực tham gia.
Theo đó, chủ đầu tư tham gia sẽ được miễn tiền sử dụng đất, hưởng lợi nhuận 10%, được dành 20% diện tích đất thương mại dịch vụ đầu tư tiện ích, dịch vụ thương mại phục vụ cư dân tại khu vực dự án của mình. Chủ đầu tư cũng được vay nguồn vốn ưu đãi thông qua ngân hàng thương mại và ngân hàng chính sách xã hội. Đặc biệt giảm bớt thủ tục trong việc xác định các đối tượng được mua NƠXH. Trước đây có 3 tiêu chí xác định đối tượng được mua NƠXH là cư trú, thu nhập và diện tích nhà ở, thì ở dự thảo lần này sẽ bỏ tiêu chí về cư trú. Theo đó xác định đã là công dân Việt Nam thì được quyền mua nếu đủ điều kiện về thu nhập, nhà ở.
Những thay đổi đó (nếu dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được Quốc hội thông qua), thì đối tượng được mua NƠXH được mở rộng, thúc đẩy thị trường phân khúc này.
Để người lao động tiếp cận NƠXH
Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV thuộc Hội đồng Tư vấn Cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ) vừa có báo cáo gửi Thủ tướng về kết quả khảo sát tình hình người lao động và một số đề xuất, tham mưu để hỗ trợ người lao động vượt qua khó khăn.
Theo báo cáo này, về nhu cầu nhà ở, tính chung cho cả nước, 57% người lao động tham gia khảo sát muốn mua nhà, trong đó tỷ lệ người lao động muốn mua NƠXH và mua nhà không thuộc diện NƠXH gần như tương đương nhau, tương ứng là 28% so với 29%. Nhu cầu về NƠXH theo đó, cao gấp hơn 1,5 lần so với tỷ lệ người lao động hiện đang ở NƠXH (18%). Điều này cho thấy chủ trương phát triển 1 triệu căn hộ NƠXH mà Chính phủ đang chỉ đạo trọng tâm là chủ trương được xã hội nói chung và người lao động hết sức đón nhận.
Báo cáo nhận định: "Tuy nhiên, còn nhiều khó khăn khi mua NƠXH và "điều kiện để được mua NƠXH" hiện là rào cản lớn nhất với 39% người lao động tham gia khảo sát có cùng nhận định này. Ba khó khăn lớn khác ở góc nhìn của người lao động là: thiếu tài chính sẵn có cho khoản đóng góp ban đầu (33%); khó cạnh tranh suất mua (32%); hồ sơ giấy tờ chứng minh phức tạp (27%). Ban Nghiên cứu cũng cho rằng, chủ trương xây dựng nhà ở thu nhập thấp, NƠXH là đúng đắn và cấp thiết. Tuy nhiên, để đạt được sự hiệu quả trong thực tế triển khai, giúp phần đông người lao động tiếp cận được với NƠXH, cần thiết phải nghiên cứu điều chỉnh tên chương trình/đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030" thành "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở cho người lao động thuộc diện thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", đi đôi với việc giảm mạnh lãi suất cho vay và áp dụng cho tất cả đối tượng người lao động mua nhà ở trong chương trình.
Đề xuất này rất chính xác và thực tế, bởi thay vì như hiện nay, chỉ có người thuộc diện đối tượng chính sách xã hội mới được tiếp cận vay với lãi suất thấp tại các ngân hàng chính sách xã hội, còn đối tượng công nhân KCN muốn mua NƠXH phải vay với lãi suất thông thường của ngân hàng thương mại và đây là bài toán thách thức với số đông người lao động vì số tiền trả lãi, trả gốc hàng tháng thậm chí vượt quá 50% thu nhập của công nhân.
Đó cũng là lý do các nhà nghiên cứu chính sách xã hội gần đây có nhiều phản biện khoa học liên quan đến các đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và cả lãi suất cho các chủ đầu tư, người mua nhà được vay.