Bất động sản là thị trường “phức tạp”
Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị vừa báo cáo Quốc hội về nhóm vấn đề chất vấn và trả lời chất vấn thuộc lĩnh vực xây dựng, trong đó có việc quản lý thị trường bất động sản (BĐS).
Tại báo cáo này, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị thông tin, thị trường BĐS thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị
“Đóng góp trung bình của ngành xây dựng và BĐS trong GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách” - ông Nghị cho biết. Trong số này, ngành BĐS trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP.
Thu hút FDI lĩnh vực BĐS năm 2021 khoảng 2,6 tỷ USD, chiếm 8,6% tổng vốn FDI, đứng thứ 3 trong các lĩnh vực FDI. Đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành BĐS ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng.
Dư nợ tín dụng BĐS tính đến cuối tháng 8/2022 đạt 777.235 tỷ đồng (tính đến 30/6/2022 là 784.575 tỷ). Hiện có hơn 1.100 sàn giao dịch BĐS, hơn 44 cơ sở đào tạo về BĐS, khoảng 32.900 cá nhân đã được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.
Dù vậy, theo ông Nghị, thị trường BĐS là thị trường phức tạp, liên thông, gắn trực tiếp với thị trường tài chính, tiền tệ và các thị trường khác.
“Theo kinh nghiệm quốc tế, các cuộc khủng hoảng kinh tế thường bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường tài chính, tiền tệ và thị trường BĐS” - ông Nghị chỉ ra.
Nhìn lại năm 2021, tư lệnh ngành xây dựng đánh giá, thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã từng bước khắc phục, thích ứng, chuyển trạng thái linh hoạt để duy trì tương đối ổn định, không rơi vào trạng thái đóng băng mà chỉ suy giảm ở một số chỉ số.
Sang đầu năm 2022, tình hình kinh tế - xã hội đã có nhiều chuyển biến tích cực, nhiều ngành, lĩnh vực có xu hướng phục hồi, tăng trưởng trở lại. Nhưng thị trường BĐS trong 9 tháng đầu năm 2022 tiếp tục gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm về nguồn cung.
“Nguồn cung về nhà ở từ các dự án mới được bổ sung không nhiều, chủ yếu vẫn đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán” - Bộ trưởng Nghị phản ánh.
Thống kê cho thấy, 9 tháng đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 63 dự án với 14.948 căn, bằng khoảng 50,4% số dự án so với cùng kỳ năm 2021.
Số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới là 104 dự án với 49.737 căn, bằng khoảng 51% số dự án so với cùng kỳ năm 2021.
Lũy kế tổng lượng giao dịch (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền) 9 tháng tăng so cao với cùng kỳ năm 2021, với lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 139.350 giao dịch, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 250% so với cùng kỳ năm 2021.
Tuy nhiên, đang có xu hướng chững lại và giảm mạnh vào quý III/2022. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ Quý III/2022 đạt 51.003 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 73,8% so với Quý trước.
Lượng giao dịch đất nền Quý III/2022 đạt 115.129 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 54% so với Quý trước
Thế nhưng, giá BĐS vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2) tại các dự án nhà ở thương mại ở khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Căn hộ có mức giá này cũng chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm.
Kiểm soát huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS
Phân tích các hạn chế, Bộ trưởng Xây dựng cho rằng, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS vẫn còn một số bất cập cần sửa đổi.
Dẫn chứng, ông Nghị nêu, có sự chưa thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; chưa thống nhất giữa các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài…
Bộ trưởng Xây dựng đề nghị kiểm soát việc huy động vốn của các DN kinh doanh BĐS
Ông Nghị cũng thừa nhận, cơ cấu sản phẩm BĐS chưa phù hợp, theo đó BĐS ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, BĐS du lịch có biểu hiện dư thừa. Thậm chí, nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025.
Trong khi đó, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình lại thiếu trầm trọng. Cụ thể, nhà ở xã hội mới đạt 7,79 triệu m2/12,5 triệu m2 theo yêu cầu.
Vẫn theo người đứng đầu Bộ Xây dựng, cơ cấu nguồn lực cho thị trường BĐS còn bất hợp lý, chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án. Chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.
Đáng chú ý, giao dịch BĐS chưa được minh bạch, hiện tượng “hai giá”, kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh BĐS còn khá phổ biến.
“Giá BĐS, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân” - ông Nghị phản ánh. Theo ông, điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.
Bên cạnh hoạt động thiếu ổn định của các sàn giao dịch BĐS, Bộ trưởng Nghị nhấn mạnh, hoạt động môi giới BĐS cũng chưa được kiểm soát tốt.
Việc hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS, nhà ở chưa đầy đủ, thiếu thống nhất, chưa công khai, theo Bộ trưởng, làm ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường…
Để khắc phục, bên cạnh việc sửa đổi, hoàn thiện pháp luật liên quan, nhiều giải pháp được ông Nghị nêu ra, trong đó đề nghị cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết trong thủ tục đầu tư.
Ông cũng đề cập đến việc kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên thị trường chứng khoán, tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.
“Cần kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp BĐS, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp BĐS, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm” - ông Nghị nhấn mạnh.
Liên quan đến tín dụng cho thị trường này, Bộ trưởng Xây dựng kiến nghị cơ quan chức năng chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, cho vay đối với lĩnh vực BĐS bảo đảm đúng quy định của pháp luật.
Ông cũng đề nghị khẩn trương xem xét ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình, có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ.