Cần hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội

Nhu cầu nhà ở xã hội rất cao

Chiều 06/5, Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi có buổi tiếp xúc chuyên đề về dự thảo Luật Bảo hiểm xã hội sửa đổi và dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi với cử tri công nhân lao động tại quận 7.

Tại buổi tiếp xúc, nhiều cử tri đã nêu ý kiến các vấn đề liên quan đến chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (NƠXH), nhà lưu trú cho công nhân, với mong muốn được Nhà nước hỗ trợ để công nhân, người dân mua được NƠXH.

Một cán bộ công đoàn thẳng thắn nêu ý kiến, ngay cả cán bộ công đoàn tiếp cận chính sách này cũng rất khó khăn. Nhiều công nhân cho rằng, với mức lương 11 triệu đồng/tháng thì khó có khả năng mua nổi NƠXH, đó là chưa kể tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ mua nhà của Nhà nước rất khó khăn, khi lãi suất vay ưu đãi lên đến 8,2% là không kham nổi.

Qua buổi tiếp xúc cử tri này cho thấy, nhu cầu NƠXH không chỉ riêng tại TPHCM mà trên cả nước, đặc biệt là ở các TP lớn hiện nay là rất cao. Cơn khát NƠXH là thực tế khi hàng triệu công nhân, lao động đang có nhu cầu về loại hình nhà này. Thực tế, người lao động đang trông chờ việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay NƠXH. Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước (NHNN) triển khai gói hỗ trợ này nhưng cho đến nay, các cơ quan vẫn chưa ban hành thủ tục, điều kiện cụ thể để thực hiện.

Trước đó, vào đầu tháng 3/2023, một trong các giải pháp để hỗ trợ thị trường bất động sản (BĐS) đã được Chính phủ đưa ra trong Nghị quyết số 33/NQ-CP, với các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Theo nghị quyết này, Chính phủ giao NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là bốn ngân hàng Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất bình quân trung, dài hạn của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường.

Một dự án nhà ở xã hội tại Bình Dương

Đầu tháng 4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Đề án dự báo nhu cầu NƠXH trong thời gian tới sẽ tăng cao. Trên cơ sở tổng hợp từ các địa phương, nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, cho công nhân đến năm 2030 là 2,4 triệu căn. Đề án cũng nhấn mạnh việc hoàn thành 1 triệu căn hộ là nhiệm vụ đặt ra trong thời gian tới. Theo đó giai đoạn 2021 - 2025 là 428.000 căn, giai đoạn tiếp theo là 634.200 căn.

Đề án cũng nêu ra các giải pháp ưu tiên về việc hoàn thiện thể chế, pháp luật liên quan, quy định về thuế, cơ chế chính sách NƠXH... Đặc biệt sẽ triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và các gói tín dụng cụ thể cho chủ đầu tư, người mua nhà các dự án NƠXH, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2% so với thị trường.

Tại cuộc họp báo thường kỳ quý 1/2023, diễn ra ngày 31/3, đại diện NHNN thông tin: Lãi suất cho vay mua NƠXH, nhà ở cho công nhân sẽ chỉ còn 8,2%, được áp dụng trong 5 năm. Với các chủ đầu tư, lãi suất cho vay dự kiến từ 8,7%/năm, thời gian áp dụng 3 năm.

Vì sao chậm triển khai?

Thực tế cho đến nay, gói lãi suất này vẫn chưa được các cơ quan chức năng triển khai, như cử tri TPHCM đã phản ánh. Việc chậm triển khai gói hỗ trợ BĐS này ảnh hưởng lớn đến chính sách của Nhà nước đối với người lao động có thu nhập thấp, ảnh hưởng đến việc "phá băng" thị trường BĐS mà Chính phủ kỳ vọng.

Trong khi đó theo hướng dẫn của NHNN, từ ngày 01/4/2023, người dân thuộc đối tượng được mua NƠXH có nhu cầu vay mua NƠXH có thể đến các ngân hàng Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank để thực hiện thủ tục vay với lãi suất 8,2%/năm, thời hạn cho vay tối đa là 5 năm. Còn chủ đầu tư dự án NƠXH được vay với lãi suất 8,7%/năm, thời gian ưu đãi là 3 năm kể từ ngày giải ngân nhưng không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận ban đầu. Tuy nhiên trên thực tế gói hỗ trợ này vẫn chưa được kích hoạt, làm chậm trễ tiến độ, dù các ngân hàng nêu trên đã sẵn sàng.

Ngay cả với các chủ đầu tư cũng chưa sẵn sàng. Theo quy định, Bộ Xây dựng sẽ công bố danh mục các dự án đủ pháp lý cho vay. Tiêu chí về chủ đầu tư, là dự án đã được phê duyệt, đã giao đất, giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng, thì mới được cho vay. Đối với người mua NƠXH chỉ cần đủ điều kiện hồ sơ mua dự án là được vay như danh sách 10 nhóm đối tượng theo Luật Nhà ở. Hiện Bộ Xây dựng vẫn đang chờ các chủ đầu tư gửi thông tin để Bộ tổng hợp gửi NHNN và trên cơ sở danh mục dự án đó, các ngân hàng giải ngân.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng thông tin, tín dụng sẵn sàng nhưng hiện cả nước có rất ít dự án NƠXH, đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM. Điều đó cho thấy các địa phương cần phải vào cuộc đẩy mạnh gỡ vướng các thủ tục pháp lý để các dự án đủ điều kiện vay vốn, để dự án có tính khả thi thì mới được Bộ Xây dựng tập hợp gửi NHNN cho phép giải ngân. Có dự án khả thi, chủ đầu tư được ngân hàng cho vay thì người mua NƠXH mới được duyệt mua và duyệt cho vay theo gói tín dụng.

Tất cả cho thấy công tác triển khai gói hỗ trợ này vẫn còn nhiều ách tắc. Với các dự án chưa đủ pháp lý hoặc hồ sơ pháp lý chưa hoàn thiện thì khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi. Do vậy nếu các địa phương không mạnh dạn tháo gỡ, có cơ chế riêng đẩy nhanh tiến độ các dự án, thì việc giải ngân vốn cho nhà đầu tư lẫn vốn vay cho người lao động mua nhà sẽ rất nhiêu khê và chậm chạp.

Lãi suất ưu đãi vẫn cao

Các chuyên gia tài chính, xã hội nhận định về lãi suất vay đối với người được mua NƠXH là 8,2% như gói hỗ trợ này quy định, là vẫn còn cao và vượt khả năng của người lao động.

Ví dụ hai vợ chồng là công nhân trẻ, lương mỗi người 10 - 12 triệu đồng/tháng; hoặc hai vợ chồng là giáo viên lương trung bình mỗi người 6 - 9 triệu đồng/tháng, thì khó có thể mua nổi căn NƠXH có diện tích khoảng 70 mét vuông với giá khoảng 1,5 tỷ đồng, mà vốn ban đầu tích lũy cũng phải cần đến vài trăm triệu đồng. Đó là chưa kể thời gian cho vay ưu đãi 8,2% cũng chỉ 5 năm. Bắt đầu từ năm thứ 6, lãi suất vay ưu đãi bị thả nổi theo thị trường, tức lãi suất thương mại theo thị trường với nhiều rủi ro mà người lao động khó hình dung nổi.

Các chuyên gia tài chính tính toán, nếu tổng thu nhập của 2 vợ chồng không quá 20 triệu/tháng, thì dù có chính sách hỗ trợ như thế nào cũng không thể sở hữu nhà ở. Họ cho rằng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi 5 năm là quá ngắn, không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng ưu đãi về NƠXH là cần được vay với lãi suất thấp và vay thời hạn dài, như Luật Nhà ở 2014 quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm. Vì vậy, để mọi người có thu nhập thấp được tiếp cận với nguồn vốn vay và cơ hội mua NƠXH, mức lãi suất phù hợp với người mua là khoảng 4,8 - 5% và cố định trong vòng 20 năm thì mới khả thi.

Tuy nhiên cần hiểu rằng, đây là gói tín dụng thương mại ưu đãi từ nguồn vốn của hệ thống ngân hàng thương mại chứ không phải của Chính phủ. Trong thời điểm khó khăn như hiện nay, muốn giảm thấp hơn nữa thì rất khó vì ngân hàng cũng là doanh nghiệp, phải huy động vốn cho vay phục vụ nhiều đối tượng. Việc giảm 1,5 - 2% lãi suất so với thị trường là nỗ lực chung của ngân hàng thương mại cùng với doanh nghiệp để phát triển NƠXH. Với các nhà đầu tư cũng có nhiều khó khăn, như quy định biên lợi nhuận cho các chủ đầu tư dự án NƠXH là 10% có nhiều rủi ro bởi yếu tố lạm phát, nguồn vốn, nguồn cung... Việc giới hạn một số đối tượng mua NƠXH cũng khiến doanh nghiệp gặp khó...

Vấn đề hiện tại là làm sao sớm giải ngân được gói hỗ trợ này cho cả doanh nghiệp BĐS lẫn người mua NƠXH, bởi đó là sản phẩm cần thiết để phục vụ cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở. Đồng thời việc đẩy mạnh phát triển loại hình nhà ở này sẽ góp phần "rã băng" thị trường BĐS đang rất khó khăn như hiện nay.