Để người nghèo có cơ hội từ chính sách mới về nhà ở xã hội

Người mua nhà ở xã hội được vay với lãi suất 8,2%

Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai gói tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng và chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là bốn ngân hàng Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất bình quân trung, dài hạn của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường.

Chính phủ cũng giao Bộ Xây dựng và các bộ, ngành, cơ quan có liên quan xác định danh mục dự án, đối tượng, điều kiện, tiêu chí được thụ hưởng chương trình vay ưu đãi.

Theo Bộ Xây dựng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng - tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH, nhà ở công nhân giai đoạn 2021 - 2030, để hỗ trợ cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NƠXH, nhà ở công nhân vay vốn với lãi suất thấp.

Chính phủ xác định việc đầu tư phát triển NƠXH cho người có thu nhập thấp là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung, dài hạn của các địa phương. Chính phủ cũng yêu cầu các địa phương giao đất để đầu tư xây dựng dự án NƠXH; quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển NƠXH; lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH; quyền lợi và ưu đãi chủ đầu tư; xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH; đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách NƠXH.

Phối cảnh NƠXH cao tầng đoạt giải nhất cuộc thi thiết kế chung cư NƠXH của Công ty CP Kiến trúc Lập Phương (CUBIC)

Gói tín dụng này được triển khai, có thể sẽ phá băng thị trường bất động sản (BĐS). Hơn 10 năm trước, thị trường BĐS đóng băng, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng ra đời đã giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Các chủ đầu tư khi đó đã cơ cấu lại sản phẩm rẻ hơn, hạ giá bán và chuyển đổi dự án. Nhờ gói tín dụng này đã góp phần "rã băng" cho thị trường BĐS lúc đó. Và lần này với gói tín dụng lớn, các chuyên gia BĐS đánh giá nó có thể "phá băng" thị trường BĐS đang đóng băng với nhiều bất ổn.

Tại cuộc họp báo thường kỳ quý 1 chiều 31-3, đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thông tin: Lãi suất cho vay mua NƠXH, nhà ở cho công nhân sẽ chỉ còn 8,2%, được áp dụng trong 5 năm.

Ông Đào Minh Tú - Phó thống đốc NHNN thông tin, trong những ngày tới sẽ có văn bản chính thức để triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay NƠXH và nhà ở công nhân. Theo ông Tú, với các chủ đầu tư, lãi suất cho vay dự kiến từ 8,7%/năm, thời gian áp dụng 3 năm. Với người mua nhà, lãi suất là 8,2%/năm, áp dụng trong 5 năm. Khách hàng vay phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật và các điều kiện vay vốn hiện hành của các ngân hàng thương mại. Khi doanh số đạt 120.000 tỷ đồng thì chương trình sẽ dừng, nhưng không quá thời hạn ngày 31-12-2030.

Bài toán giải ngân

Nhiều năm qua, dù Chính phủ đã có các chính sách khuyến khích xây dựng NƠXH, nhà ở cho công nhân nhưng thực tế tính hấp dẫn của thị trường này với nhà đầu tư chưa cao. Lấy ví dụ ở TPHCM, dù bắt đầu tập trung phát triển các khu NƠXH từ năm 2005 nhưng đến nay, số lượng căn hộ NƠXH được xây dựng tại TPHCM vẫn còn rất thấp so với nhu cầu. Theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, từ năm 2006 đến nay, TPHCM mới đưa vào sử dụng 32 dự án NƠXH với chưa đầy 20.000 căn. Tính trung bình TPHCM chỉ xây được 2 dự án/năm với khoảng 1.200 căn. Trong khi đó, có đến hơn 244.000 người có nhu cầu thuê, mua NƠXH. Với tốc độ như vậy, TPHCM cần đến 24 năm nữa mới có thể hoàn thành kế hoạch xây 30.500 căn theo nhu cầu người mua, chưa kể phát sinh yêu cầu mới. Thực tế, chất lượng NƠXH còn thấp, các tiện ích hạn chế, dễ trở thành khu ổ chuột sau này; giá vẫn cao, nhà đầu tư lẫn người mua đều rất khó khăn khi vay vốn.

Vấn đề mà các chuyên gia BĐS và tài chính băn khoăn là phương thức giải ngân gói tín dụng lớn này. Thực tế đã có một số gói tín dụng tương tự được triển khai hiện vẫn còn hiệu lực nhưng tỷ lệ giải ngân thấp. Ví dụ, gói tín dụng cho chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội theo Nghị quyết 11, Chính phủ dành tổng nguồn vốn cho vay tối đa các chính sách tín dụng trong hai năm 2022 - 2023 là 38.400 tỷ đồng nhưng đến 15-02-2023 mới chỉ hoàn thành 84,3% kế hoạch năm 2022, đạt 16.024 tỷ đồng.

Tương tự, với chương trình cho vay NƠXH đến hết năm 2022 mới chỉ giải ngân được 9.929 tỷ đồng/kế hoạch 15.000 tỷ đồng vốn của 2 năm 2022 - 2023.

Một chương trình tín dụng khác dành cho các dự án xây dựng NƠXH, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ được thụ hưởng là gói hỗ trợ lãi suất 2% theo Nghị định 31/2022 của Chính phủ. Tổng số tiền hỗ trợ lãi suất thực tế đề nghị ngân sách nhà nước thanh toán của các ngân hàng tối đa 40.000 tỷ đồng. Nhưng đến hết tháng 11-2022, doanh số cho vay của gói hỗ trợ lãi suất 2% mới đạt gần 30.000 tỷ đồng, dư nợ hỗ trợ lãi suất đạt gần 23.000 tỷ đồng và tổng số tiền hỗ trợ thực tế cho khách hàng mới đạt hơn 78 tỷ đồng.

Nguyên nhân chủ yếu bắt nguồn từ khả năng đáp ứng các điều kiện vay và tiến độ của các dự án NƠXH không theo kịp, tốc độ giải ngân vốn không đạt yêu cầu đề ra. Quá trình triển khai thực hiện vẫn còn một số khó khăn, vướng mắc như liên quan đến nguồn vốn, tiến độ giải ngân, cơ chế chính sách, nguồn cung NƠXH tại các địa phương còn hạn chế, nhiều công trình chưa khởi công theo kế hoạch; đối tượng có nhu cầu vay vốn nhưng qua rà soát không đủ điều kiện vay...

Những vấn đề tồn tại như vậy cần được khắc phục triệt để với gói tín dụng NƠXH mới. Đặc biệt với thủ tục phê duyệt dự án NƠXH, cần có một bộ thủ tục pháp lý riêng, đơn giản và nhanh chóng so với thủ tục pháp lý hiện tại rất nhiêu khê.

Lãi suất cho người mua nhà ở xã hội cao hay thấp?

Với gói tín dụng mới, người mua nhà được vay với lãi suất 8,2%/năm trong thời gian 5 năm. Mức vay này là khả dĩ, vì nếu so sánh với lãi suất tiết kiệm vẫn thấp hơn, nhưng các chuyên gia BĐS vẫn cho rằng lãi suất vay như vậy vẫn còn cao so với người có thu nhập thấp.

Mới đây Sở Xây dựng TP.Hà Nội thông báo về việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký thuê, mua NƠXH đợt 1 tại Dự án nhà ở xã hội Trung Văn, quận Nam Từ Liêm. Theo Sở Xây dựng TP.Hà Nội, giá thuê căn hộ là 99.081 đồng/m2/tháng (đã bao gồm VAT và chi phí bảo trì), giá bán 19.523.116 đồng/m2 (đã gồm VAT) và phí bảo trì 371.869 đồng/m2. Theo đó người mua phải trả 1,5 tỷ đồng để sở hữu một căn NƠXH hơn 70m2. Nếu người mua vay 1 tỷ đồng với lãi suất 8,2% trong 5 năm thì vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của đại bộ phận người có thu nhập thấp.

Các chuyên gia tài chính cho rằng, số tiền người vay phải trả cho ngân hàng cả gốc lẫn lãi không nên quá 50% thu nhập mỗi tháng. Lãi suất cho vay càng cao làm giảm khả năng mua nhà của người dân, khiến thị trường BĐS thêm khó khăn. NHNN cần nghiên cứu tìm nguồn vốn trung, dài hạn để đưa ra gói tín dụng có lãi suất phù hợp khoảng 6%/năm và ổn định trong thời gian dài, thì người dân mới có thể tiếp cận được nhà ở.

Kinh nghiệm của Singapore về NƠXH rất đáng quan tâm. Chính phủ Singapore đã xây dựng nhà ở cho người dân với giá ưu đãi. Ước tính, khoảng 80% dân Singapore sống trong những căn hộ được nhà nước trợ cấp. Chính phủ Singapore nhận thấy NƠXH chất lượng cao, giá cả phải chăng khuyến khích sự gắn kết xã hội. Đó là không gian sống có tính cộng đồng, là nơi bác sĩ và thợ sửa xe, nghệ sĩ... có thể sống cạnh nhau.

Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore giữ vai trò chính trong việc phát triển các loại nhà ở, để người thu nhập thấp có thể tiếp cận nhà ở qua các chính sách hỗ trợ. Hằng năm, công dân Singapore và các cặp vợ chồng mới hoặc sắp cưới sẽ đăng ký mua nhà với cơ quan này. Người mua NƠXH ở Singapore có thể lựa chọn vay của ngân hàng, với mức trần lên đến 85% tổng giá trị căn nhà trong vòng 25 năm từ Cơ quan Phát triển nhà ở, với lãi suất hiện nay là 2,6%/năm.

Tất nhiên đó là chính sách của Singapore, một quốc gia phát triển, có thu nhập rất cao, khác với Việt Nam nhưng mô hình này rất đáng được nghiên cứu và học tập khi Việt Nam có điều kiện. Nhưng cũng có những điều chúng ta học được từ ngay bây giờ, đó là chất lượng NƠXH phải được nâng cao, tuyệt đối tránh tình trạng những khu NƠXH chẳng bao lâu biến thành những khu ổ chuột mới. Đặc biệt phải tạo điều kiện tốt nhất cho người dân vay tiền mua nhà với lãi suất có thể chi trả, kéo dài không chỉ 5 năm mà 10, 20 năm.

Đó cũng là mục tiêu chúng ta đang hướng tới.