Tuy nhiên, tại vùng TPHCM hiện vẫn có nhiều nhược điểm như chưa có sự kết nối giữa các địa phương với nhau. Các khu công nghiệp (KCN) có cơ cấu đầu tư na ná nhau, chưa được đầu tư để nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, chưa hình thành các thành phố công nghiệp sinh thái, đáp ứng tăng trưởng xanh và nhu cầu làm việc, sinh sống của người lao động tại các KCN. Do đó, để vùng TPHCM phát triển như kỳ vọng, rất cần thiết phải xây dựng Luật khu đô thị công nghiệp.
GS, TSKH Nguyễn Mại cho biết, lũy kế tới cuối năm 2020, cả nước hiện có 33.070 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký đạt 384 tỷ USD. Vốn thực hiện của các dự án đầu tư nước ngoài lũy kế ước đạt 231,86 tỷ USD, bằng 60,4% tổng vốn đăng ký còn hiệu lực. Trong đó, TPHCM dẫn đầu cả nước với 7.494 dự án với tổng vốn đăng ký 44,5 tỷ USD, chiếm 13,9% của cả nước.
TPHCM đã tạo ra các mô hình mẫu về phát triển các khu như Khu công nghệ cao TP.Thủ Đức, khu chế xuất Tân Thuận... Các KCN, KCX đã biến đổi 3.500ha đất nông nghiệp nhiễm phèn, nhiễm mặn, năng xuất thấp trở thành vùng đất công nghiệp có đủ điện nước, đường giao thông thuận tiện, tạo ra công ăn việc làm cho khoảng 250.000 lao động.
Các địa phương lân cận trong vùng TPHCM cũng là những nơi thu hút vốn FDI rất lớn.
Bình Dương hiện có 3.953 dự án thu hút vốn FDI lên tới 35,8 tỷ USD và có tới 39KCN, trong đó có 27 KCN đang hoạt động, tạo việc làm cho khoảng gần 1 triệu lao động và đã đô thị hóa đạt 82%. Đồng Nai cũng có 1.550 dự án FDI với vốn đăng ký khoảng 30,8 tỷ USD, có 32 KCN với tổng diện tích lên tới 10.242ha, diện tích cho thuê đạt 82%. Long An cũng có 941 DA với tổng vốn đăng ký đạt gần 6 tỷ USD. Trong năm 2021, địa phương này cũng đang có nhiều ông lớn trong ngành BĐS đang đổ vốn vào tỉnh này. Tính chung cả các tỉnh Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu thì đến cuối năm 2020, vùng TPHCM đã thu hút khoảng 150,24 tỷ USD, chiếm 39,2% tổng vốn đăng ký FDI của cả nước.
Theo ước tính, đến năm 2030 đất xây dựng đô thị của vùng TPHCM đạt khoảng 270-290 nghìn ha, bình quân 100-150m2/người. Đất xây dựng điểm dân cư nông thôn đến năm 2030 đạt khoảng 150-170 nghìn ha, bình quân khoảng 180-210m2/người. Đất xây dựng các KCN đến năm 2030 chiếm khoảng 69.000ha, trong đó TPHCM chiếm khoảng 7.080ha, Đồng Nai (13.400ha), Bà Rịa Vũng Tàu (9.210ha), Bình Dương chiếm (14.790ha), Tây Ninh (5.185ha), Bình Phước (8.282ha), Long An (13.500ha) và Tiền Giang (3.200ha).
Khi đó, vùng TPHCM sẽ chia ra làm nhiều tiểu vùng. Tiểu vùng đô thị trung tâm sẽ bao gồm TPHCM và các vùng phụ cận như Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức (Long An); Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An, Bến Cát, Tân Uyên (Bình Dương); Biên Hòa, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Long Thành và một phần huyện Vĩnh Cửu (Đồng Nai). Trong đó, TPHCM sẽ là đô thị hạt nhân, trung tâm vùng, TP Bình Dương sẽ đóng vai trò là đô thị động lực phía Bắc, TP.Biên Hòa - Long Thành - Nhơn Trạch sẽ là vùng đô thị động lực phía Đông; Củ Chi - Hậu Nghĩa - Đức Hòa sẽ là các đô thị động lực vùng Tây Bắc; Bến Lức - Cần Giuộc - Hiệp Phước là các đô thị sinh thái phía Tây Nam. Theo dự báo, đến năm 2030 diện tích tiểu vùng đô thị trung tâm sẽ lên tới 5.164km2, dân số khoảng 15,7 triệu người và có tỷ lệ đô thị hóa đạt 85 tới 90%.
Tiểu vùng đô thị trung tâm sẽ bao gồm TPHCM và các vùng phụ cận
Tiểu vùng phía Đông sẽ bao gồm tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và phần còn lại phía Đông của tỉnh Đồng Nai bao gồm thị xã Long Khánh và các huyện Thống Nhất, Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Định Quán, Tân Phú và một phần huyện Vĩnh Cửu.
Trong đó, TP.Vũng Tàu và Bà Rịa là cực tăng trưởng trên trục hành lang kinh tế dọc QL51, TX Long Khánh là cực tăng trưởng trên hành lang kinh tế dọc QL1A. Đến năm 2030, tiểu vùng này có quy mô dân số khoảng 2,838 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa đạt 55-60%.
Tiểu vùng phía Bắc và Tây Bắc sẽ bao gồm các tỉnh Bình Phước, Tây Ninh và một phần của tỉnh Bình Dương bao gồm các huyện Bàu Bàng, Dầu Tiếng, Phú Giáo và Bắc Tân Uyên. Trong đó trục đô thị Chơn Thành - Đồng Xoài sẽ là cực tăng trưởng trên trục tăng trưởng kinh tế dọc QL13. Đô thị Trảng Bàng - Gò Dầu - Hòa Thành - Tây Ninh là cực tăng trưởng trên trục hành lang phía Tây Bắc dọc QL22.
Tiểu vùng Tây Nam sẽ bao gồm tỉnh Tiền Giang và một phần Long An, trong đó TP.Mỹ Tho và TP.Tân An sẽ là cực tăng trưởng trên trục hành lang dọc QL1A phía Tây Nam. Dự báo với quy mô 6.075km2, năm 2030, quy mô dân số tiểu vùng này sẽ đạt gần 2,9 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa đạt 35-40%.
Để vùng TPHCM phát triển như định hướng, Nhà nước cần có chủ trương về xây dựng và phát triển các KCN theo nhiều mô hình khác nhau. Mỗi mô hình cần được mô tả rõ ràng và định hướng lâu dài để làm căn cứ cho các nhà hoạch định chính sách, chính quyền địa phương và giới đầu tư thực hiện. Trên cơ sở Luật Quy hoạch, Chính phủ cần có chỉ dẫn đối với quy hoạch phát triển đô thị công nghiệp theo các mô hình để việc lập và thực hiện quy hoạch đảm bảo đúng chủ trương của Nhà nước về xây dựng và phát triển các KCN.
Trong quá trình phát triển, các nhà quản lý KCN và nhà đầu tư đều thấy cần thiết phải xây dựng Luật Khu đô thị công nghiệp, bởi đây là vấn đề có liên quan đến định hướng phát triển của đất nước trong quá trình công nghiệp hóa gắn với đô thị hóa, có liên quan đến đất đai, KCN, thương mại và dịch vụ, công trình kiến trúc ngoài KCN, vùng lõi, ven đô, vùng vành đai xanh (bao gồm rừng tự nhiên và rừng trồng) nhưng hiện đang được điều chỉnh bằng nhiều luật khác nhau, không đảm bảo tính hệ thống, thậm chí mâu thuẫn nhau. Do đó, nếu được xây dựng, Luật Khu đô thị công nghiệp cần thiết quy định cụ thể chính sách ưu đãi đất đai, thuế, thời gian thực hiện đối với từng loại đô thị.
Trong mỗi đô thị lại có sự phân biệt chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật xã hội, thực hiện dự án thương mại, dịch vụ để thu hút được nhiều nhà đầu tư thực hiện xây dựng. Bên cạnh đó cũng cần phải hoàn thiện cơ chế quản lý của Nhà nước đối với KCN và đô thị công nghiệp về phân cấp quản lý, sửa đổi, bổ sung để hoàn chỉnh cơ chế quản lý theo hướng vừa phát huy tính sáng tạo của các địa phương, vừa đảm bảo tính thống nhất.