Khó đạt thỏa thuận về phương án bồi thường, tái định cư
Tiến hành giám sát, Ủy ban Pháp luật phản ánh, cơ bản các địa phương đã ban hành Kế hoạch và tiến hành kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư trên địa bàn nghiêm túc, đúng thẩm quyền, qua đó đã xác định được các chung cư phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại. Việc bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.
Cụ thể, TP.Hà Nội đã bố trí kinh phí và thực hiện kiểm định được 401/1579 nhà chung cư (giai đoạn trước năm 2021), qua đó xác định 17 nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại. TPHCM bố trí kinh phí và hoàn tất kiểm định 474/474 nhà chung cư, đã xác định có 16 nhà chung cư cấp D (chung cư có nguy hiểm tổng thể, cần chống đỡ, sơ tán tạm thời khi cần thiết). Còn lại các chung cư khác thành phố bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định và cải tạo, sửa chữa (khoảng 246 chung cư).
Cũng trong số tỉnh, thành được giám sát, TP.Đà Nẵng đã bố trí kinh phí và thực hiện kiểm định 18/22 nhà chung cư hết niên hạn sử dụng. Qua kiểm định, xác định các chung cư này thuộc cấp C (nhà chung cư có nguy hiểm cục bộ, cần sửa chữa, gia cường); đang làm thủ tục kiểm định 4 chung cư còn lại. TP. Hải Phòng bố trí kinh phí và thực hiện kiểm định toàn bộ 205 chung cư cũ, trong đó có 84 chung cư nguy hiểm cấp D, 87 chung cư cấp C, 7 chung cư cấp B (chung cư sử dụng bình thường, sửa chữa cấu kiện nguy hiểm), 27 chung cư hư hỏng nhẹ có thể sửa chữa để tiếp tục sử dụng.
Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu bố trí kinh phí và thực hiện kiểm định chất lượng chung cư cũ, trong đó có 4 chung cư thuộc cấp C và cấp B, 1 chung cư thuộc cấp D. Theo đoàn giám sát, quá trình bố trí kinh phí để kiểm định cũng gặp phải những khó khăn như quy định hiện hành còn thiếu cụ thể về bố trí kinh phí kiểm định đối với nhà chung cư cũ không thuộc sở hữu Nhà nước.
Đề cập đến việc lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đoàn giám sát chỉ ra, số lượng nhà chung cư đã và đang thực hiện cải tạo, xây dựng lại còn chiếm tỷ lệ khiêm tốn (30%) so với tổng số nhà chung cần phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại. Việc này cũng chỉ tập trung chủ yếu ở địa phương có cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tốt như TP. Hải Phòng, trong khi các vướng mắc về thể chế còn chưa được giải quyết để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất.
Dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng và các địa phương, cơ quan giám sát cho hay, hiện có 366 nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, trong đó có 42 nhà chung cư đã hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại, chiếm 11%. Số chung cư đang thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại là 69 nhà, chiếm 19%. Quá trình cải tạo, xây dựng lại cũng gặp khó khăn trong việc đạt thỏa thuận về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với chủ sở hữu.
Đề xuất công khai niên hạn sử dụng chung cư
Từ giám sát, Ủy ban Pháp luật nhận thấy nhiều tồn tại, hạn chế trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay. Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2014 chưa quy định cụ thể về các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại dẫn đến công tác triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, cách hiểu, áp dụng pháp luật khác nhau.
Bên cạnh đó, tiến độ kiểm định, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở các đô thị lớn đang rất chậm. Cơ quan giám sát cho biết, dù thời gian qua việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, nhất là Hà Nội, TPHCM và TP.Hải Phòng được quan tâm, đôn đốc thực hiện song còn gặp không ít khó khăn, cản trở. Đáng chú ý, đã có "lực cản" từ việc không di dời được người dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ. Các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không hấp dẫn được các nhà đầu tư; nguồn lực dành cho công tác này, cả từ phía Nhà nước và thu hút xã hội hóa chưa đạt như mong muốn.
Hiện trạng các chung cư cũ
Hiện chưa có quy định cụ thể về việc công bố công khai niên hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình, được xác định theo hồ sơ thiết kế trước khi đưa vào giao dịch và kết luận kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư đối với toàn bộ các nhà chung cư được kiểm định khi hết niên hạn sử dụng. Việc xác định các trường hợp phá dỡ theo niên hạn sử dụng và kết quả kiểm định còn gặp một số khó khăn, vướng mắc do nhiều nhà chung cư cũ đã đưa vào sử dụng không xác định được tuổi thọ theo thiết kế, không xác định được thời gian xây dựng. Vấn đề này cần có sự hướng dẫn của Bộ Xây dựng để có cơ sở áp dụng thống nhất.
Thực tiễn cải tạo nhà chung cư hiện nay đặt ra những thách thức khi một số quyết định phải có sự đồng thuận của đa số hoặc toàn bộ người dân thì mới có thể triển khai. Trong khi đó, việc triển khai các ưu đãi cho nhà đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cũng gặp nhiều khó khăn do xung đột giữa pháp luật nhà ở về các ưu đãi và pháp luật về thuế, đất đai, như về thực hiện nghĩa vụ tài chính từ việc tăng chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc, về việc tính toán miễn tiền sử dụng đất trong phạm vi dự án... dẫn đến một số dự án cải tạo lại nhà chung cư không hấp dẫn nhà đầu tư tham gia.
Việc triển khai đầu tư xây dựng còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong các thủ tục chấp thuận đầu tư, thu hồi đất, giao đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do việc áp dụng pháp luật về nhà ở, pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư còn chồng chéo, chưa đồng bộ. Trong các đề xuất hoàn thiện chính sách, pháp luật liên quan đến quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Ủy ban Pháp luật đề nghị sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật hiện hành và "luật hóa" một số quy định phù hợp, đã phát huy hiệu quả trên thực tế của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao. Yêu cầu nghiên cứu bổ sung việc quy định cụ thể về công khai niên hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình; công khai kết luận kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư đối với toàn bộ các nhà chung cư được kiểm định khi hết niên hạn sử dụng.
Ủy ban Pháp luật cũng cho rằng, cần quy định cụ thể trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong việc xây dựng, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở trong phạm vi toàn quốc bảo đảm công khai, minh bạch, đáp ứng tốt hơn quyền tiếp cận thông tin của công dân. Cơ quan giám sát đề nghị bổ sung quy định trình tự, thủ tục di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại; bổ sung quy định cụ thể về việc bồi thường đối với các phần diện tích thuộc sở hữu chung (hành lang, lô gia, cầu thang...) làm căn cứ, cơ sở để thỏa thuận bồi thường trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư...