Phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sáng nay, 31/10, ghi nhận nhiều ý kiến về đặt cọc trong kinh doanh ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai, mức cọc tối đa trong giao dịch nhà ở.
Giải trình, tiếp thu nội dung này, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho biết, quá trình thảo luận tại kỳ họp thứ 5, do còn nhiều ý kiến khác nhau, cơ quan thường trực của Quốc hội đã đề xuất 2 phương án.
Một là, chủ đầu tư dự án “chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật”.
Quang cảnh phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
“Phương án này ít rủi ro hơn với khách hàng - bên yếu thế trong giao dịch bất động sản” - Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh phản ánh quan điểm của UBTVQH.
Tuy nhiên, cách này cũng có hạn chế là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc, ký hợp đồng với khách hàng tiềm năng.
Phương án 2, chủ đầu tư chỉ thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê.
Phương án này, theo UBTVQH, có điểm lợi là chủ đầu tư có thể huy động được vốn sớm, nhưng cũng rủi ro cho khách hàng vì phải nộp tiền khi công trình chưa khởi công xây dựng.
Nêu ý kiến thảo luận, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (Hưng Yên) chọn phương án 2. Lý do, đây là phương án đã quy định rõ trường hợp nào chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc, số tiền đặt cọc, đảm bảo công khai, minh bạch.
Chung lựa chọn này, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) nhìn nhận, phương án 2 là phương án “chủ đầu tư ưa thích và khách hàng cũng chịu.
Đại biểu Phạm Văn Hoà (Đồng Tháp) nêu ý kiến thảo luận
Ông Hoà phân tích, chủ đầu tư không có đủ 100% vốn để thực hiện dự án và phải vay ngân hàng. Dự thảo luật phải làm sao để chủ đầu tư có thể huy động vốn để thực hiện dự án, mặt khác tạo lòng tin giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Cùng lựa chọn phương án 2, nhưng đại biểu Nguyễn Thị Lệ (TPHCM) đề nghị số tiền đặt cọc không vượt quá 5%.
“Đây là mức hợp lý theo thông lệ xã hội, bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn, có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ” – bà Lệ giải thích.
Chủ tịch HĐND TPHCM nói thêm, quy định này cũng giúp bên nhận đặt cọc là chủ đầu tư dự án có thể thăm dò, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng, để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án.
“Số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị tài sản đặt cọc là cao, có ý kiến đề xuất mức đặt cọc chỉ 2% thì quá thấp, không đảm bảo được yêu cầu đặt ra” – nữ đại biểu nói.
Dẫn quy định của Bộ luật Dân sự 2015, bà Lệ chỉ ra, số tiền đặt cọc có thể được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo giao kết tại hợp đồng và theo quy định của Điều 25 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, nên số tiền đặt cọc không vượt quá 5%, không bị lợi dụng để huy động vốn.
Đại biểu Nguyễn Thị Lệ (TPHCM) nêu ý kiến về mức cọc trong kinh doanh bất động sản
Chốt lại, để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, đại biểu đề nghị Quốc hội quan tâm, sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, cần bổ sung thêm cụm từ “trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của bộ luật này và pháp luật có liên quan”, tránh phát sinh kẽ hở pháp luật.
Tương tự, đại biểu Huỳnh Thị Phúc (Bà Rịa – Vũng Tàu) cũng cho rằng cần xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa không quá 5%.
“Qua tham khảo ý kiến Hiệp hội bất động sản và khảo sát thực tế cho thấy 5% là mức đặt cọc hợp lý theo thông lệ” – bà Phúc phản ánh và đề nghị chỉnh lý quy định này theo hướng: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ”.
Vẫn theo đại biểu Phúc, dự luật cần bổ sung hành vi bị cấm đối với việc thu tiền, đặt cọc trái với quy định của luật này và các pháp luật có liên quan để đảm bảo tính chặt chẽ và đồng bộ với các Luật có liên quan.
Trong khi đó, đại biểu Vũ Tuấn Anh (Phú Thọ) đề nghị quy định theo hướng kết hợp cả 2 phương án.
Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê, mua nhà ở công trình xây dựng, số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản.