Không để ách tắc giao dịch nhà đất một cách vô lý

Tính đặc thù khi áp dụng luật đất đai mới

Rõ ràng người đưa ra lý do trên đã đọc luật một cách phiến diện, cục bộ, đặc biệt là không đọc kỹ và không hiểu các quy định liên quan của Luật Đất đai năm 2024 về phần chi phối việc áp dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Việc chấm dứt hiệu lực của văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) được quy định bằng các quy phạm mang tính nguyên tắc tại Luật Ban hành VBQPPL năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2020). Cụ thể, theo Khoản 4, Điều 154 của Luật này, "VBQPPL hết hiệu lực thì VBQPPL quy định chi tiết thi hành văn bản đó cũng đồng thời hết hiệu lực". Với quy định như thế thì một khi luật mới có hiệu lực và thay thế luật cũ, tất cả các văn bản quy định chi tiết thi hành luật cũ đều hết hiệu lực, nghĩa là không còn được áp dụng. Quy định này chi phối tất cả các văn bản lập quy của các cấp hành pháp, từ Chính phủ, các bộ cho đến UBND các cấp. Rõ hơn, nếu luật hết hiệu lực thì nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật, thông tư của bộ trưởng hướng dẫn thi hành luật, nghị quyết HĐND các cấp, quyết định của UBND các cấp về việc áp dụng luật trên phạm vi địa phương cũng hết hiệu lực.

Tuy nhiên, cũng chính vì hiểu rõ nguyên tắc này mà các "tác giả” xây dựng dự thảo Luật Đất đai - trên cơ sở ghi nhận tính đặc thù của một số vấn đề liên quan đến việc áp dụng luật - đã đưa vào luật một số quy định mang tính ngoại lệ về hiệu lực của luật trong một số lĩnh vực đặc thù. Cụ thể, về giải quyết các vấn đề tài chính liên quan đến đất đai, giá đất khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, có quy định riêng tại Điều 257. Theo Khoản 1 của Điều này, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh

Với quy định như thế thì dù Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, vấn đề giá đất vẫn tạm thời chưa được giải quyết dựa theo luật mới mà cần có thời gian chuyển tiếp. Trong thời gian đó, bảng giá đất xây dựng theo tinh thần của Luật Đất đai năm 2013 vẫn được tiếp tục áp dụng cho đến ngày 31/12/2025. Các UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất mới theo tinh thần của Luật Đất đai năm 2024 để đưa ra áp dụng từ sau ngày 31/12/2025. Trong trường hợp thật cần thiết, UBND cấp tỉnh đẩy nhanh tiến độ xây dựng bảng giá đất điều chỉnh theo quy định của luật mới và đưa ra áp dụng sớm hơn thời điểm kết thúc giai đoạn chuyển tiếp. Chừng nào chưa có bảng giá đất được điều chỉnh thì bảng giá áp dụng lâu nay vẫn tiếp tục là căn cứ hợp lệ để xác định giá đất.

Loại bỏ nguyên tắc để áp dụng ngoại lệ

Một khi có quy định mang tính ngoại lệ thì loại bỏ nguyên tắc để áp dụng ngoại lệ. Riêng đối với vấn đề giá đất thì từ ngày 01/8/2024, bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành và được áp dụng cho đến ngày đó vẫn được tiếp tục áp dụng cho đến khi được thay thế bằng bảng giá đất mới ban hành, chậm nhất vào cuối năm 2025.

Ở TPHCM, bảng giá đất gần nhất được áp dụng trong thời gian có hiệu lực của Luật Đất đai năm 2013 là bảng giá được ban hành kèm theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 của UBND TPHCM. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, bảng giá này có hiệu lực trong 5 năm, nghĩa là đến cuối năm 2024. Trong khung cảnh áp dụng Luật Đất đai năm 2024, bảng giá này vẫn được tiếp tục áp dụng sau ngày 01/8/2024.

Khu tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Vừa qua, cơ quan chức năng của TPHCM đã soạn thảo bảng giá đất điều chỉnh dự kiến tạm áp dụng từ ngày 01/8/2024 cho đến cuối năm 2024. Việc làm này xét về thẩm quyền hoàn toàn phù hợp với tinh thần của Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, sau khi dự thảo bảng giá điều chỉnh được công bố, đã có rất nhiều ý kiến bày tỏ sự không tin tưởng về tính hợp lý, khả thi của khung giá được đề xuất - bị cho là cao bất thường so với khung giá đang áp dụng. Dư luận lo ngại rằng nếu áp dụng bảng giá đất này, nhiều hệ lụy tiêu cực khôn lường có thể xảy ra đối với nền kinh tế của TPHCM và của cả nước nói chung. Chính quyền TPHCM chưa thông qua dự thảo bảng giá đất điều chỉnh để tiếp tục nghiên cứu và cân nhắc. Điều đó có nghĩa là bảng giá đất ban hành kèm theo Quyết định số 02 nói trên vẫn được áp dụng, không gián đoạn.

Việc để ách tắc hồ sơ giao dịch về nhà đất đang xảy ra - với lý do chưa có bảng giá đất mới - là việc làm chưa phù hợp của các cơ quan có thẩm quyền trong lĩnh vực quản lý đất đai. Cần chấm dứt ngay tình trạng này và khôi phục sự vận hành bình thường của chuỗi cung ứng dịch vụ công trong lĩnh vực giao dịch về đất đai đối với thời gian chuyển tiếp áp dụng giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai năm 2024 để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng của người dân.